Lottizzazione abusiva: il frazionamento non basta senza prova dell’intento edificatorio (TAR Toscana n. 148 del 05.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il frazionamento e la vendita di un terreno in più lotti non integrano di per sé la lottizzazione abusiva di cui all’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001. Per la forma cartolare o negoziale occorre che dal frazionamento e dalle vendite emerga in modo non equivoco l’intento edificatorio, confermato da circostanze fattuali certe e univoche. I semplici indizi economici e dimensionali non assurgono a prova quando i lotti restano compatibili con l’attività agricola amatoriale. La lottizzazione materiale presuppone una trasformazione urbanistica o edilizia effettiva, con aggravio del carico urbanistico: i piccoli manufatti funzionali alla coltivazione non la integrano.

Il Fatto

Nel 2005 una società immobiliare acquista terreni agricoli nel Comune di Campi Bisenzio, destinati dal Regolamento Urbanistico anche a casse di espansione idraulica. Tra il 2018 e il 2022 i terreni sono oggetto di quattro frazionamenti, da cui derivano più particelle vendute a privati in 27 lotti, due dei quali costituiti dalle strade di accesso.

Dopo alcuni sopralluoghi, il Comune contesta la lottizzazione abusiva cartolare e materiale e ordina la sospensione delle attività, il ripristino dello stato dei luoghi, l’annullamento dei frazionamenti e la trascrizione del provvedimento. I proprietari di un lotto impugnano l’ordinanza davanti al TAR, deducendo l’insussistenza dei presupposti e l’eccesso di applicazione delle sanzioni a tutti i lotti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama la definizione dell’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 e il consolidato insegnamento secondo cui, per la lottizzazione cartolare, non basta il frazionamento con vendita a più soggetti. Occorre che ne emerga l’intento edificatorio, confermato da circostanze fattuali certe e univoche (Cons. Stato, sez. II, n. 5124 del 2022; Cons. Stato, sez. VI, n. 5108 del 2015; TAR Toscana, sez. III, n. 509 del 2015).

Nel caso concreto mancano indizi gravi, precisi e concordanti. I frazionamenti hanno prodotto appezzamenti compatibili con l’attività agricola amatoriale, che non richiede estensioni notevoli né la qualifica di imprenditore agricolo. Il Comune non ha provato che i prezzi di vendita, frutto di libera contrattazione, fossero palesemente incongrui rispetto alla destinazione agricola.

La documentazione fotografica dei sopralluoghi conferma che i terreni sono in larga misura coltivati o lasciati a verde; il lotto dei ricorrenti è incolto e privo di opere. Su alcuni lotti sono presenti recinzioni, cancelli e piccoli manufatti, compatibili con la coltivazione di orti amatoriali. Tali opere, a prescindere dalla loro legittimità, non rivelano un più ampio intento edificatorio, né sono state realizzate le opere di urbanizzazione necessarie all’edificazione residenziale. Gli allacci elettrici e la breve strada campestre servono anche all’uso agricolo.

Quanto alla lottizzazione materiale, manca la trasformazione urbanistica ed edilizia in violazione degli strumenti urbanistici: la destinazione agricola è conservata e non vi è aggravio del carico urbanistico né pregiudizio per la potestà programmatoria. La previsione degli “orti urbani” nel Regolamento non implica che la coltivazione non professionale contrasti con la destinazione agricola. L’art. 142, comma 1, delle n.t.a. sovrappone la destinazione a cassa di espansione a quella agricola, mentre l’art. 154, comma 9 vieta solo i manufatti e le alterazioni che impediscano il deflusso delle acque, lasciando intatti i poteri di vigilanza e repressione.

Il ricorso è pertanto accolto, con assorbimento delle ulteriori censure; l’ordinanza è annullata, con cancellazione dell’eventuale trascrizione. Le spese sono compensate, con rimborso del contributo unificato a carico del Comune.