Maxi-caravan stabilmente installati nel campeggio incidono sulla rendita catastale (Cass. civ. Sez. V n. 17068 del 20.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di rendita catastale delle strutture turistico-ricettive all’aperto, l’installazione stabile di mezzi teoricamente mobili di pernottamento, quali i maxi-caravan, determina una trasformazione permanente del territorio e incide nel processo valutativo della rendita. Tali manufatti, collocati per incrementare la capacità ricettiva e non rimovibili senza scomposizione, perdono la loro mobilità e integrano il complesso immobiliare. Essi vanno pertanto computati ai fini della quantificazione della rendita catastale complessiva. L’attribuzione della rendita a un cespite in categoria D avviene mediante stima diretta, tenuto conto di tutte le componenti che assicurano all’immobile una specifica stabile autonomia funzionale e reddituale. Il titolo giuridico dell’installazione, e in particolare la sua soggezione a contratti di leasing, è irrilevante ai fini della qualificazione, classificazione e attribuzione della rendita.

Il Fatto

Una società titolare di un complesso turistico-ricettivo impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva elevato il valore catastale e rideterminato la rendita proposta con procedura DOCFA. La variazione riguardava un immobile destinato ad attività di campeggio, dopo la demolizione di due fabbricati per servizi igienici e la realizzazione di un nuovo fabbricato adibito a centro benessere. In sede di sopralluogo l’Ufficio accertava la presenza di maxi-caravan che, per le loro caratteristiche, assumevano rilievo catastale e concorrevano alla determinazione della rendita.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, riducendo il valore catastale di bungalow e maxi-caravan in ragione della vita breve dei manufatti. La Commissione tributaria regionale confermava, ritenendo che tali manufatti, dotati di servizi igienici, piani cottura, elettrodomestici e allaccio alla rete, rientrino tra i beni da computare ai fini della rendita di un campeggio. La società proponeva ricorso per cassazione affidato a dieci motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente il primo, il secondo e il decimo motivo, che investono l’asserito difetto di motivazione dell’accertamento e la lamentata supplenza istruttoria operata dal giudice di appello. Il Collegio rileva che la richiesta di chiarimenti rivolta all’Ufficio, ai sensi dell’art. 7, comma 1, d.lgs. n. 546 del 1992, non esorbita dal campo d’indagine disegnato dalle allegazioni delle parti e non risponde a una logica esplorativa. Si tratta di attività afferente al merito catastale, funzionale alla pronuncia sulla corretta misura della rendita.

Quanto all’obbligo motivazionale, esso deve ritenersi osservato quando nel provvedimento siano indicati i dati oggettivi acclarati dall’Ufficio e la classe attribuita. Per gli immobili in categoria D, l’atto di classamento trova presupposto in una stima diretta eseguita dall’Ufficio, che integra il fondamento motivazionale dell’avviso. La Corte richiama sul punto Cass. n. 34001/2019 e Cass. n. 12519/2021.

Il nucleo della controversia è affrontato con il terzo, quarto, quinto, sesto, settimo e ottavo motivo, esaminati congiuntamente. Il quesito è se l’installazione stabile di mezzi teoricamente mobili di pernottamento determini una trasformazione irreversibile del territorio, incidendo sulla rendita catastale. La Corte muove dall’art. 4, r.d. n. 652 del 1939, che considera costruzioni stabili anche gli edifici stabilmente assicurati al suolo, e richiama Cass. n. 17017/2020, Cass. n. 4426/2020 e Cass. n. 22559/2022. La valutazione sulla stabilità dei manufatti è indagine di fatto riservata al giudice di merito.

I maxi-caravan hanno perso la loro mobilità, richiedendo per lo spostamento l’intervento di un’impresa specializzata, e sono parte integrante del complesso immobiliare. Temporanee sono semmai le modalità di soggiorno degli ospiti, non la presenza stabile delle case mobili. Trova applicazione il principio di Cass. n. 12791/2018, secondo cui l’attribuzione della rendita a un cespite in categoria D avviene mediante stima diretta, tenuto conto delle componenti che assicurano una stabile autonomia funzionale e reddituale. Rilevano inoltre l’art. 3, comma 1, lett. e.5), d.P.R. n. 380 del 2001 e la sentenza della Corte costituzionale n. 171/2012.

La Corte richiama infine l’art. 2, comma 3, d.m. n. 28 del 1998, che considera unità immobiliari i manufatti prefabbricati appoggiati al suolo quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale. Quanto alla censura sul leasing, il titolo giuridico dell’installazione non assume rilievo, essendo la procedura DOCFA attivata dalla società intestataria delle particelle. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.