Classamento DOCFA: motivazione rafforzata solo per immutazione dei dati fattuali (Cass. civ. Sez. 5 n. 23295 del 16.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento catastale, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento adottato all’esito della procedura DOCFA è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’ufficio e la diversa rendita derivi da una diversa valutazione tecnica del valore economico del bene. La motivazione deve essere più approfondita solo nel caso di immutazione degli elementi di fatto dichiarati, quali superficie, numero di vani, destinazione d’uso o accertamento di locali non dichiarati. Per gli immobili a destinazione speciale censiti nei gruppi D ed E, la rettifica della rendita proposta con DOCFA avviene con stima diretta, realizzabile con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, ovvero indiretto, basato sul valore del capitale fondiario o sul costo di ricostruzione.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il classamento di un fabbricato commerciale, originariamente unico e successivamente frazionato in tre unità immobiliari, ripristinando la categoria D/8 e attribuendo una rendita superiore a quella proposta dal contribuente con la procedura DOCFA, che aveva indicato la categoria C/1. Il contribuente aveva impugnato l’avviso di accertamento e la Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto il ricorso per carenza di motivazione, sul presupposto della mancanza della documentazione tecnica estimativa da cui ricavare i criteri di valutazione adottati. La Commissione Tributaria Regionale aveva confermato la decisione, ritenendo l’atto privo di un’adeguata motivazione e non congruamente integrato in sede contenziosa. L’Agenzia aveva quindi proposto ricorso per cassazione, deducendo due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente ritenuto fondato il primo motivo, con cui l’Agenzia deduceva la violazione dell’art. 3 della legge n. 241/1990 e delle disposizioni in materia di catasto edilizio urbano. Richiamando il principio consolidato per cui l’obbligo motivazionale è rafforzato solo quando vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto della proposta DOCFA, il Collegio ha rilevato che, nella specie, i dati forniti dal contribuente non erano contestati con riferimento alla consistenza dell’immobile o all’inclusione di aree diverse. La rettifica riguardava esclusivamente una diversa valutazione economica dei medesimi elementi fattuali, sicché la motivazione dell’avviso doveva ritenersi sufficiente con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha censurato la sentenza impugnata per aver attribuito la categoria C/1 senza un’indagine sulla destinazione funzionale e produttiva dei beni. Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, il provvedimento di attribuzione della rendita catastale ha natura “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive del bene, e l’idoneità a produrre ricchezza va ricondotta alla destinazione ordinaria, accertata in base alle potenzialità d’utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica. Nel caso di specie, il fabbricato era incontestabilmente destinato ad attività commerciale, essendo stato diviso in tre negozi di circa 500 mq ciascuno.

La Corte ha quindi distinto le due categorie catastali: la D/8 identifica gli immobili a destinazione speciale non convertibili ad altri usi senza radicali trasformazioni, per i quali la rendita è determinata con stima diretta ai sensi dell’art. 10 del r.d.l. n. 652/1939; la C/1 comprende i locali adibiti alla vendita al dettaglio o alla prestazione di servizi diretti al pubblico, per i quali la rendita è determinata con stima comparativa in base agli artt. 27-29 del d.P.R. n. 1142/1949. La sentenza impugnata aveva errato nel valorizzare il dato che le unità non fossero locate né destinate alla vendita, senza verificare la loro destinazione funzionale e produttiva.

La Corte ha infine precisato che la stima diretta per gli immobili dei gruppi D ed E può essere effettuata con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, ovvero indiretto, sulla base del valore di mercato o del costo di ricostruzione con adeguato coefficiente di riduzione, rimettendo al giudice del rinvio l’accertamento della riconducibilità dei beni all’una o all’altra categoria e la conseguente determinazione della rendita.