Motivazione per relationem dell’avviso di rettifica e comparazione immobiliare (Cass. civ. Sez. V n. 29328 del 05.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel regime dell’art. 7 della legge n. 212/2000, l’obbligo di motivazione degli atti tributari può essere adempiuto per relationem, mediante il riferimento a elementi di fatto risultanti da altri atti o documenti collegati all’atto notificato, quando questo ne riproduca il contenuto essenziale. In tema di imposta di registro, l’avviso di rettifica e di liquidazione relativo a beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, è adeguatamente motivato quando contiene la riproduzione del contenuto essenziale dell’atto utilizzato per la comparazione, non essendo necessaria l’allegazione degli atti pubblici richiamati, dei quali il privato può in ogni momento conseguire la disponibilità. La mancata allegazione attiene al piano della prova dei fatti posti a fondamento dell’atto, non a quello della sua motivazione.

Il Fatto

Una società impugnava un avviso di rettifica e liquidazione con cui l’Ufficio aveva accertato un maggior valore relativamente alla compravendita di un immobile sito nel Comune di La Spezia, nell’ambito dell’imposta di registro. La CTP di La Spezia accoglieva parzialmente il ricorso, riducendo il valore accertato del 30% in considerazione della vetustà dell’immobile e della necessità di interventi di ristrutturazione.

Sull’impugnazione principale dell’Ufficio e su quella incidentale della contribuente, la CTR della Liguria accoglieva il primo gravame e rigettava il secondo. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione fondato su tre motivi. L’Agenzia delle Entrate non ha svolto difese.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente deduceva la violazione degli artt. 7 l. n. 212/2000 e 52, comma 2-bis, d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che non fosse sufficiente la mera indicazione degli estremi di registrazione degli atti usati per la comparazione. La Corte ritiene il motivo infondato.

Richiamando l’orientamento consolidato (Sez. 6-5 n. 9032 del 2013; Sez. 6-5 n. 9323 del 2017), il Collegio ribadisce che l’obbligo di motivazione può essere adempiuto per relationem, purché l’atto riproduca il contenuto essenziale del documento richiamato, consentendo al contribuente e al giudice di individuare i luoghi specifici in cui risiedono gli elementi della motivazione. In materia di imposta di registro, l’avviso fondato su comparazione con beni simili è motivato quando riproduce le parti utili a far comprendere il parametro della rettifica (Sez. 6-5 n. 21066 del 2017).

L’indicazione dell’ubicazione, della destinazione e dell’estensione degli immobili comparati, con la data degli atti notarili e delle registrazioni, è idonea a portare a conoscenza del contribuente i presupposti di fatto della rettifica (Sez. 5 n. 28772 del 2005). Trattandosi di atti pubblici, il privato può conseguire la disponibilità in ogni momento, sicché la legge non prevede l’onere di allegazione (Sez. 5 n. 16076 del 2000; Sez. 5 n. 15371 del 2001). Da ultimo si richiama Sez. 5 n. 867 del 2025: l’avviso è motivato quando enuncia i criteri astratti di determinazione del maggior valore e indica specificamente i beni oggetto di valutazione.

La Corte precisa inoltre che non è nullo l’avviso motivato tramite rinvio ad atti non allegati, attenendo la mancata allegazione al piano della prova e non a quello della motivazione (Sez. 5 n. 16625 del 2025).

Con il secondo motivo la ricorrente denunciava la violazione degli artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131/1986 e dell’art. 2697 c.c.. Il motivo è inammissibile e comunque infondato: esso sollecita una rivalutazione delle risultanze istruttorie preclusa in sede di legittimità. Il vizio di violazione di legge implica un problema interpretativo della norma, mentre l’erronea ricognizione della fattispecie concreta è sottratta al sindacato, tanto più in presenza di un doppio conforme. La CTR, del resto, non ha invertito l’onere probatorio, ma ha ritenuto assolto quello dell’Ufficio, valorizzando la zona censuaria, la classe e la categoria catastale degli immobili comparati. La rettifica non si fonda esclusivamente sui valori OMI. La ricorrente ha altresì violato il principio di autosufficienza, omettendo di trascrivere il rapporto dei Vigili del fuoco.

Con il terzo motivo si deduceva la nullità della sentenza per omessa motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c. Il motivo è manifestamente infondato, ponendosi la motivazione della CTR al di sopra del minimo costituzionale. Il ricorso è rigettato, con attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.