Mutamento di destinazione d’uso del seminterrato e autotutela su falsa rappresentazione (Cons. Stato n. 10182 del 18.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
La destinazione a magazzino o deposito imposta dal regolamento edilizio per i piani seminterrati preclude l’uso commerciale del locale e rende giuridicamente apprezzabile il mutamento di destinazione d’uso, anche quando l’intervento non incrementi il fabbisogno degli standard urbanistici. Il mutamento tra categorie funzionali disomogenee richiede un titolo edilizio diverso e non può essere ricondotto alla manutenzione straordinaria. L’annullamento d’ufficio dei titoli conseguiti su falsa rappresentazione dei luoghi è esercitabile oltre il termine di dodici mesi, decorrendo il termine dal momento in cui l’amministrazione apprende la non veridicità delle allegazioni di parte. In presenza di tale falsa rappresentazione non si forma alcun legittimo affidamento in capo al privato.

Il Fatto

Una società locataria di un locale seminterrato, adibito in origine a deposito accessorio di un esercizio commerciale, presenta nel 2022 e nel 2023 una c.i.l.a. e due s.c.i.a. per lavori di manutenzione straordinaria. Completati i lavori e locato l’immobile, la conduttrice deposita s.c.i.a. annonaria per l’apertura di una media struttura di vendita per accorpamento.

Il Comune comunica i motivi ostativi e, all’esito delle osservazioni, adotta due provvedimenti: l’ordine di cessazione e chiusura immediata dell’attività e l’annullamento in autotutela dei titoli edilizi. Il TAR Campania respinge il ricorso, ritenendo vietato l’uso commerciale dei seminterrati dal regolamento edilizio e sussistente una falsa rappresentazione degli elaborati grafici, idonea a giustificare l’autotutela oltre i dodici mesi. La società propone appello con dieci motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma la qualificazione dell’intervento operata dal primo giudice. Destinare la porzione di seminterrato ad attività commerciale anziché a magazzino o deposito integra una modificazione della destinazione d’uso in contrasto con l’art. 31 del Regolamento Edilizio Comunale. Irrilevante è il mancato incremento degli standard, che peraltro sussiste, perché l’apertura di una media struttura di vendita produce ripercussioni sulla viabilità. Primo, quinto, settimo e ottavo motivo sono quindi infondati.

Quanto alla falsa rappresentazione, la descrizione dei luoghi anteriore alla c.i.l.a. non corrisponde a quanto autorizzato con la concessione in sanatoria: viene indicato come commerciale anche il piano sottostante, che era deposito. Il termine di cui all’art. 21-nonies, comma 2, legge n. 241/1990 decorre dal momento in cui l’amministrazione apprende la non veridicità delle allegazioni, cioè dalla richiesta di controlli del S.U.A.P. In tali situazioni non si forma alcun legittimo affidamento di chi ha modificato lo stato dei luoghi partendo da una falsa illustrazione della situazione preesistente. L’interesse pubblico è adeguatamente esplicitato nel richiamo all’esigenza di non autorizzare una media struttura priva di parcheggi.

Il terzo e il nono motivo cadono perché il cambio di destinazione richiedeva un titolo edilizio diverso: l’intervento non è qualificabile come manutenzione straordinaria e la fusione catastale è priva di rilievo sul piano edilizio. Il sesto motivo è ininfluente, poiché l’astratta autorizzabilità ex art. 6 d.P.R. n. 380/2001 collide con il divieto regolamentare per quel tipo di seminterrati.

Il decimo motivo è respinto in applicazione del costante orientamento secondo cui l’amministrazione non ha l’onere di confutare analiticamente le osservazioni successive al preavviso di rigetto, bastando una motivazione sintetica complessivamente resa (Consiglio di Stato sez. II, 19 agosto 2024, n. 7167). L’appello è respinto con compensazione delle spese.