Mutamento di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione e ordine di demolizione (TAR Sicilia n. 57 del 09.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di un’unità immobiliare da ufficio ad abitazione, attuato anche senza opere edilizie, integra variazione essenziale rispetto al progetto assentito ed è sanzionabile in via ripristinatoria, ove comporti una modifica degli standard e un aumento del carico urbanistico. L’Amministrazione è tenuta ad applicare la sanzione demolitoria in modo rigidamente vincolato, dandone conto anche delle conseguenze previste per l’inottemperanza. L’ordine di demolizione può essere legittimamente notificato anche al proprietario non responsabile dell’abuso, poiché gli abusi edilizi integrano illeciti permanenti sanzionati a prescindere da dolo, colpa o buona fede. L’iniziativa del proprietario per rendere palese la propria estraneità all’abuso può impedire gli effetti dell’inottemperanza, ma non determina l’illegittimità dell’ordine.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di un’unità immobiliare concessa in locazione ad uso ufficio, impugnano l’ordinanza con cui il Comune ha ingiunto la demolizione delle opere con cui era stata di fatto modificata da ufficio ad abitazione la destinazione d’uso dell’immobile. La variazione era stata accertata in esito a un sopralluogo, che aveva rilevato la presenza di una cucina e di una camera da letto.

I proprietari deducono di aver concesso l’immobile in locazione esclusivamente ad uso ufficio e di aver invitato la conduttrice a ottemperare, avviando poi l’azione per la risoluzione del contratto e il rilascio. Nel corso del giudizio l’immobile è stato riconsegnato libero e ripristinato nella destinazione originaria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rileva anzitutto che, sulla base della documentazione prodotta dalla stessa parte ricorrente, l’immobile è stato rilasciato dal conduttore vuoto e libero e la sua originaria destinazione è stata ripristinata. Il ricorso, proposto anche a fini cautelativi e di tuziorismo difensivo, è pertanto dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, ai sensi dell’art. 35, comma 1, lett. c), cod. proc. amm.

Il Tribunale osserva poi che, anche a prescindere da tale rilievo, il ricorso sarebbe comunque da respingere. Il primo motivo è infondato: la mutata destinazione d’uso era stata desunta correttamente dalla presenza di una cucina e di una camera da letto in un immobile destinato ad ufficio. Se la presenza di un punto di ristoro può astrattamente non essere incompatibile con la destinazione ad uso ufficio, analoga compatibilità non può estendersi a una vera cucina né a una camera da letto.

La modifica riscontrata rientra tra le variazioni essenziali di cui all’art. 12, comma 1, lett. a), della legge regionale n. 16/2016, che richiama il mutamento di destinazione d’uso implicante altra destinazione non consentita dagli strumenti urbanistici, con variazione degli standard del D.M. n. 1444 del 1968. Il mutamento attuato senza opere è sanzionabile quando, come nella specie, incida sui carichi urbanistici. A conferma, il Collegio richiama l’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, che qualifica come rilevante ogni utilizzo dell’immobile ascrivibile a una diversa categoria funzionale, e cita Consiglio di Stato, sez. VI, n. 3803 del 2020 e TAR Palermo n. 3109/2020.

Il secondo motivo è parimenti infondato. Il provvedimento gravato ha natura rigidamente vincolata: accertata la modifica abusiva, l’Amministrazione non avrebbe potuto fare altro che applicare la sanzione ripristinatoria, dando doverosamente conto delle conseguenze previste per l’inottemperanza.

Quanto ai destinatari, l’art. 31, commi 2 e 3, d.P.R. n. 380/2001 individua il proprietario e il responsabile dell’abuso in forma non alternativa ma congiunta, come ribadito da Consiglio di Stato, sez. VII, n. 655 del 2024. L’ordine può dunque essere notificato al proprietario anche se non responsabile dell’abuso, trattandosi di illecito permanente. Le iniziative del proprietario per dimostrare la propria estraneità possono impedire gli effetti sanzionatori dell’inottemperanza, ma non rendono illegittimo l’ordine. Nulla per le spese, per la mancata costituzione delle parti intimate.