Mutamento di destinazione d’uso e vincolo di prima casa nella convenzione urbanistica (TAR Lombardia n. 955 del 27.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso senza opere edilizie integra una modificazione urbanisticamente rilevante non solo quando comporta il passaggio dell’immobile a una diversa categoria funzionale, ma anche quando disattende la specifica destinazione impressa dagli strumenti urbanistici e dalla convenzione attuativa. L’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 consente ai comuni di fissare specifiche condizioni all’interno della medesima categoria funzionale. Ove il PGT e la convenzione impongano la destinazione a prima casa per i soli residenti, la mancata adibizione dell’immobile ad abitazione principale integra mutamento d’uso sanzionabile ai sensi dell’art. 53, comma 2, L.R. Lombardia n. 12/2005. La sanzione è commisurata all’aumento del valore venale, la cui quantificazione richiede adeguata istruttoria.

Il Fatto

I ricorrenti hanno acquistato un immobile residenziale in forza di atto pubblico, assumendone la nuda proprietà e l’usufrutto. Il bene è stato edificato in esecuzione di un piano attuativo approvato dal Comune e di due convenzioni urbanistiche che imponevano la destinazione ad abitazione principale per residenti, con obbligo di trasferire la residenza entro novanta giorni dall’acquisto. Il vincolo era richiamato nell’atto di compravendita.

I ricorrenti, residenti all’estero, non hanno trasferito la residenza nel Comune. L’amministrazione ha avviato il procedimento sanzionatorio e, previa perizia di stima, ha irrogato la sanzione pecuniaria per il cambio di destinazione d’uso senza opere. I ricorrenti hanno impugnato i provvedimenti davanti al TAR, contestando l’an e il quantum della sanzione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha esaminato il primo motivo, concernente l’an della sanzione. I ricorrenti sostenevano che la mancata residenza non avesse modificato la destinazione d’uso, essendo rimasta immutata la destinazione residenziale e non essendosi verificato alcun aumento del carico urbanistico.

La censura è stata respinta. Il Collegio ha richiamato l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, che, dopo aver elencato le categorie funzionali e qualificato come rilevante il solo passaggio a categoria diversa, prevede al comma 1-bis la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni all’interno della stessa categoria.

Nel caso concreto, il PGT aveva previsto per l’ambito di trasformazione la realizzazione di fabbricati destinati esclusivamente ad abitazione di famiglie residenti, con esclusione delle seconde case. Le convenzioni urbanistiche avevano ribadito tale vincolo, imponendo la destinazione a prima casa e l’obbligo di trasferire la residenza, vincolante anche per gli aventi causa. Il vincolo era richiamato nell’atto di compravendita.

Secondo il Collegio, i ricorrenti hanno fatto acquiescenza a tali previsioni, non impugnando né la norma del PGT né quella della convenzione istitutive del vincolo. Essi non hanno adempiuto all’obbligo di residenza, neppure nel corso del giudizio.

Pertanto, non si tratta di mutamento all’interno della generica categoria residenziale, ma di modifica della specifica destinazione residenziale-prima casa, con conseguente legittimità della sanzione irrogata ex art. 53, comma 2, L.R. n. 12/2005. Quanto al quantum, il Collegio ha ritenuto non documentati in giudizio alcuni presupposti della stima comunale, in particolare il valore di mercato desunto dalle quotazioni OMI, e ha disposto verificazione tecnica ai sensi dell’art. 66 c.p.a., rinviando la causa per l’esame del secondo motivo.