La natura comune del sottotetto prevista dall’atto di divisione prevale sul regolamento condominiale (Cass. civ. Sez. 2 n. 13680 del 11.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La qualificazione giuridica del sottotetto di un edificio condominiale è determinata in primo luogo dai titoli di provenienza. Qualora l’atto di divisione che ha costituito il condominio qualifichi espressamente il sottotetto come bene di proprietà comune, tale previsione prevale sulla clausola del regolamento di natura contrattuale che ne contempli una diversa destinazione. Ne consegue che la controversia relativa alla natura del sottotetto non rientra nella clausola compromissoria che devolve ad arbitri le sole liti sull’interpretazione o applicazione del regolamento condominiale, atteso che la qualificazione discende direttamente dal titolo. Le opere di ristrutturazione o modificazione eseguite dal condomino sulla porzione comune non ne determinano l’acquisto della proprietà esclusiva, potendo al più dar luogo al rimborso delle spese ove si tratti di lavori urgenti.

Il Fatto

Alcuni condomini, proprietari di immobili in un edificio condominiale, convenivano in giudizio un altro condomino per sentir accertare la natura di parte comune della quota di sottotetto sovrastante il suo appartamento e ottenere la condanna al ripristino dell’area occupata.

Il convenuto eccepiva la violazione della clausola compromissoria contenuta nel regolamento condominiale, che devolveva ad arbitri le controversie sulla sua interpretazione o applicazione. Il Tribunale accoglieva la domanda, accertando la natura comune del sottotetto e condannando il convenuto al ripristino; la Corte d’appello confermava la decisione, rigettando il gravame.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato congiuntamente i primi due motivi di ricorso, incentrati sulla violazione della clausola compromissoria e sull’interpretazione dell’art. 1 del regolamento condominiale. Il ricorrente sosteneva che la clausola regolamentare imponesse la devoluzione ad arbitri della questione relativa alla natura del sottotetto, e che i giudici di merito avessero omesso di considerare l’inciso “di uso comune” presente nel regolamento stesso.

I giudici di legittimità hanno richiamato il principio secondo cui la natura del sottotetto è determinata in primo luogo dai titoli e, in loro difetto, può presumersi comune se oggettivamente destinato all’uso comune. Nel caso di specie, il titolo era costituito dall’atto di divisione del 1982, che aveva proceduto allo scioglimento della comunione e alla costituzione del condominio, il cui art. 7 disponeva che rimanessero di proprietà comune e indivisa “tetto e sottotetto”. Tale atto era stato richiamato e recepito nell’atto di compravendita delle porzioni del ricorrente.

La Corte ha pertanto escluso la rilevanza dell’interpretazione del regolamento condominiale e la necessità di applicare la clausola compromissoria. La qualificazione di cosa comune del sottotetto discendeva direttamente dalla previsione dell’atto di divisione, non dal regolamento, con la conseguente infondatezza dell’eccezione di competenza arbitrale.

Quanto al terzo motivo, la Corte ha respinto la tesi del ricorrente, il quale pretendeva di ricavare la proprietà individuale del sottotetto dall’avvenuto compimento di opere di ristrutturazione. L’esecuzione di modificazioni, pur se migliorative della staticità dell’immobile, non può comportare l’acquisizione della proprietà esclusiva da parte del condomino, che potrà al più ottenere il rimborso delle spese ove si sia trattato di lavori urgenti. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese.