Il divieto regolamentare di destinare gli alloggi a gabinetto di cura include lo studio odontoiatrico (Cass. civ. Sez. 2 n. 14759 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
I divieti di destinazione o di attività contenuti nei regolamenti condominiali danno luogo a servitù reciproche, la cui realità sussiste indipendentemente dalla misura dell’interesse dei condomini a fare cessare impedimenti e turbative. La portata di tali divieti va determinata fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate, fermo restando che il relativo accertamento è sottratto al sindacato di legittimità quando la soluzione prescelta dal giudice di merito non sia contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate, né contraria a logica o incongrua. Il divieto regolamentare di destinare le unità immobiliari a gabinetto di cura è preclusivo sia dei gabinetti di cura – espressione nella quale rientrano, secondo comune accezione, gli studi odontoiatrici – sia degli ambulatori per malattie infettive e contagiose. La legittimità della delibera assembleare che vieta l’apertura di uno studio dentistico non è inficiata dal pregresso utilizzo dell’immobile a gabinetto di analisi cliniche, qualificabile come mera tolleranza del Condominio. La dichiarazione resa dall’acquirente nell’atto di compravendita di essere a conoscenza del regolamento condominiale vale a delimitare il bene oggetto dell’impegno traslativo come gravato dal divieto di destinazione.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento in un edificio condominiale convenne in giudizio il Condominio per ottenere l’annullamento della delibera assembleare che, in applicazione dell’art. 18 del regolamento condominiale, gli vietava l’apertura di uno studio dentistico nella propria unità immobiliare. Il Tribunale accertò l’esistenza del divieto regolamentare e ritenne legittima la delibera impugnata; la Corte d’appello rigettò il gravame proposto dal condomino.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato, in via prioritaria, il motivo di ricorso concernente la denunciata violazione dell’art. 132 cod. proc. civ. per mera apparenza della motivazione. Richiamando l’esegesi delle Sezioni Unite, ha ricordato che il sindacato di legittimità sulla motivazione è ridotto al “minimo costituzionale” e risulta denunciabile solo l’anomalia che si tramuta in violazione di legge, attenendo all’esistenza stessa della motivazione; nella specie, la Corte d’appello aveva argomentato il rigetto con un attento esame del testo regolamentare, sicché il vizio non sussisteva.

Quanto al merito, la Corte ha esaminato l’interpretazione dell’art. 18 del regolamento condominiale fornita dal giudice d’appello, il quale aveva ritenuto che la congiunzione “e” tra la frase “è vietato in modo assoluto di destinare gli alloggi e i locali a uno ufficio pubblico, di sanatorio, di gabinetto di cura” e le parole “ambulatorio per malattie infettive e contagiose” importi il divieto di utilizzare l’immobile a studio medico di qualsiasi genere e, a fortiori, ad ambulatorio per pazienti potenzialmente contagiosi. La Corte ha evidenziato come tale interpretazione non sia in contrasto con il significato lessicale delle parole, né illogica o incongrua.

I giudici di legittimità hanno inoltre precisato che i divieti regolamentari di destinazione danno luogo a servitù reciproche, la cui realità prescinde dalla misura dell’interesse dei condomini a far cessare la turbativa. Hanno quindi escluso che la circostanza del pregresso utilizzo dell’immobile a gabinetto di analisi cliniche possa valere a inficiare la delibera, trattandosi di mera tolleranza del Condominio. Parimenti irrilevante è risultata la dedotta violazione dell’art. 1138 cod. civ., avendo la Corte territoriale accertato che l’atto di acquisto riguardava un immobile adibito a civile abitazione e che il condomino aveva dichiarato di essere a conoscenza del regolamento, circostanza che delimita il bene come gravato dal divieto.

La Corte ha infine ribadito che l’interpretazione degli atti di autonomia privata resta sottratta al sindacato di legittimità quando il ricorrente si limiti a dolersi che quella prescelta non sia l’unica o la migliore interpretazione possibile. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali e declaratoria dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.