Il condono edilizio non incide sulla presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 7782 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La concessione in sanatoria è un provvedimento amministrativo che regolarizza l’opera sotto il profilo urbanistico-edilizio e non incide sulla titolarità dei diritti reali tra privati, né sulla presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., superabile solo da un titolo negoziale contrario. Il giudice di merito può motivatamente discostarsi dalle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio; la valutazione delle caratteristiche strutturali e funzionali di un bene, come il sottotetto, è insindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione congrua e immune da vizi logici.

Il Fatto

Nel 2001 alcuni condomini di un fabbricato sito in Avellino convenivano in giudizio due proprietarie di unità immobiliari all’ultimo piano, domandando l’accertamento della natura condominiale del sottotetto e del ballatoio, denunciandone l’appropriazione a seguito di lavori di trasformazione, e chiedendone la riduzione in pristino. Le convenute rivendicavano la proprietà esclusiva dei locali, quali pertinenze dei propri appartamenti.

Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava le convenute alla riduzione in pristino. La Corte di appello di Napoli confermava la decisione, ritenendo operante la presunzione legale di condominialità in assenza di titolo contrario idoneo. Le soccombenti proponevano ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Sesta Sezione Civile rigetta entrambi i motivi, dichiarando il primo infondato e il secondo inammissibile.

Quanto al primo motivo, la Corte chiarisce che il condono edilizio del 1995 non può costituire titolo di proprietà esclusiva. La concessione in sanatoria, quale provvedimento amministrativo, elide le sanzioni ma non incide sui rapporti intersoggettivi di vicinato, né supera la presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c., che può essere vinta soltanto da un titolo negoziale contrario, richiamando i precedenti Cass. 30025 del 2024 e Cass. 9383 del 2020. La sentenza impugnata aveva correttamente valorizzato la destinazione oggettiva del ballatoio all’accesso al locale macchine dell’ascensore e l’assenza di clausole negoziali idonee a superare la presunzione legale.

Il secondo motivo è invece inammissibile, perché sollecita un riesame delle risultanze di fatto relative alle caratteristiche del sottotetto. La Corte territoriale aveva escluso la natura pertinenziale con motivazione congrua, valorizzando elementi convergenti quali la superficie significativa, l’altezza praticabile, l’accessibilità da spazi comuni e la presenza di impianti condominiali, tali da consentirne l’uso come vano autonomo.

La Corte precisa che licenza edilizia e tabelle millesimali hanno valenza meramente amministrativa o descrittiva, insuscettibile di prevalere sulla reale destinazione del bene. Quanto alla consulenza tecnica, il giudice di merito può discostarsene motivatamente, come avvenuto nel caso di specie. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna delle ricorrenti al pagamento delle spese e al versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.