Obblighi informativi del mediatore e sicurezza dell’affare (Cass. civ. Sez. III n. 6438 del 11.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mediazione, l’art. 1759 cod. civ. impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note che possono influire sulla conclusione dell’affare, ma tale obbligo non si traduce in un dovere di indagine sulla capacità patrimoniale delle parti. La responsabilità del mediatore presuppone che l’informazione omessa incida sulla sicurezza complessiva dell’affare e sia stata specificamente allegata e provata nel giudizio di merito. La mera consapevolezza di un’inadempienza del promittente venditore verso un terzo, estranea al rapporto dedotto in mediazione, non integra di per sé la violazione dell’obbligo informativo. Il sindacato di legittimità non può investire l’apprezzamento delle prove operato dal giudice di merito, salvo che siano dedotti vizi specifici e circostanziati.

Il Fatto

Il ricorrente aveva convenuto in giudizio la società di mediazione davanti al Tribunale di Taranto, chiedendo l’accertamento della responsabilità professionale per la mancata conclusione di un contratto definitivo di compravendita immobiliare. Dopo la stipula del preliminare era emerso che la promittente venditrice non aveva integralmente pagato il prezzo del terreno al proprio dante causa, circostanza che aveva indotto la banca a rifiutare il mutuo per il saldo; le parti avevano poi sciolto il vincolo in sede di mediazione, con corresponsione al ricorrente di una somma superiore alla caparra versata.

Il Tribunale aveva rigettato la domanda, escludendo che fosse stato conferito alla mediatrice un mandato di verifica ulteriore e che la proposta di acquisto fosse stata condizionata alla stipula del mutuo. La Corte d’Appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, aveva confermato la decisione, ritenendo che l’integrale pagamento del prezzo al proprietario del suolo non rientrasse tra i doveri informativi del mediatore, non incidendo sulla sicurezza dell’affare. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione degli artt. 1759 cod. civ., 115 cod. proc. civ. e 116, secondo comma, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, cod. proc. civ. La Corte ha anzitutto dichiarato inammissibile la doglianza riferita al n. 5, per la presenza di una doppia conforme ai sensi dell’art. 348-ter, quarto comma, cod. proc. civ., applicabile ratione temporis.

Quanto alla violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., la Corte ha richiamato il principio delle Sezioni Unite n. 20867/2020: la censura è configurabile solo se il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune prove piuttosto che ad altre, attività consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. Sul principio di non contestazione ha richiamato Cass. n. 15058/2024, secondo cui il ricorso deve indicare la sede processuale delle tesi disattese e il contenuto degli scritti difensivi avversari, onere non assolto nel caso di specie.

La Corte ha poi osservato che il giudice di appello non aveva trascurato la circostanza del mancato integrale pagamento del prezzo, ma l’aveva ritenuta irrilevante ai fini del giudizio di responsabilità, escludendola dal novero di quelle che il mediatore era tenuto ad accertare. Sulle censure ex art. 116 cod. proc. civ. ha richiamato Cass. n. 6774/2022 e Cass. n. 32505/2023: l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, spettando al giudice di merito individuare le fonti del proprio convincimento.

Quanto alla violazione dell’art. 1759 cod. civ., il ricorrente richiamava Cass. n. 20512/2020, relativa a un caso in cui il promittente venditore, rassicurato dal mediatore circa la propria solvibilità, si era rivelato insolvente. La Corte ha rilevato che nel caso in esame nessuna di tali circostanze era stata allegata: non il rischio di formalità pregiudizievoli occulte, non il rifiuto di stipulare il definitivo, non il pericolo di non recuperare la caparra. Ha richiamato anche Cass. n. 16382/2009, escludendo che dalla sola insolvenza delle parti derivi un automatico e indiscriminato dovere di indagine sulle condizioni patrimoniali.

Il secondo motivo, incentrato sul travisamento della prova in ordine alla mancata concessione del mutuo, è stato dichiarato privo di decisività: la responsabilità del mediatore prospettata dal ricorrente atteneva alla mancata comunicazione delle condizioni patrimoniali del promittente venditore, non al diniego del finanziamento. Il ricorso è stato rigettato, senza statuizione sulle spese essendo rimasta intimata la società, con condanna al pagamento dell’ulteriore contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.