Obblighi di urbanizzazione e necessità della convenzione di lottizzazione (TAR Piemonte n. 941 del 24.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli obblighi di esecuzione delle opere di urbanizzazione e di pagamento dei relativi oneri gravano sull’acquirente di un’area solo in forza di una convenzione di lottizzazione stipulata anteriormente all’acquisto. In assenza di convenzione non sorgono obbligazioni propter rem in capo all’acquirente, né rileva la stima delle opere residue contenuta in una perizia di vendita del compendio aziendale, che non è idonea a costituire il titolo dell’obbligazione verso il Comune. Il meccanismo di determinazione del prezzo di acquisto dell’azienda in liquidazione, con deduzione degli oneri stimati, non può fondare una pretesa dell’amministrazione per un piano attuativo privo di convenzione.

Il Fatto

La società ricorrente ha acquistato nel 2011 il compendio aziendale di una società in liquidazione, comprensivo di terreni interessati da un piano esecutivo convenzionato di iniziativa privata approvato nel 1997 e mai attuato. Il piano attuativo era stato riapprovato dal Comune nel 2009 con varianti, ma la relativa convenzione non è stata mai sottoscritta. La dante causa è stata cancellata dal registro delle imprese nel 2019. Con l’ordinanza impugnata il Comune ha ingiunto alla ricorrente il pagamento di euro 101.105,97 a titolo di oneri per il completamento delle urbanizzazioni e per un permesso di costruire rilasciato alla dante causa. In pendenza del giudizio la ricorrente ha ceduto gli immobili a un terzo, mantenendo però su di sé la posizione debitoria contestata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto l’eccezione di inammissibilità per omessa notifica a un preteso controinteressato. La società codestinataria dell’ordine di pagamento, per un importo differente, non è titolare di un interesse concreto e diretto alla conservazione degli effetti dell’ordinanza, poiché l’accoglimento del ricorso non le arrecherebbe pregiudizio, non essendo obbligata in solido con la ricorrente.

È altresì esclusa l’improcedibilità per sopravvenuta alienazione delle aree: nell’atto di compravendita le parti hanno convenuto che permane in capo alla ricorrente la posizione debitoria per l’importo preteso dal Comune.

Nel merito il Tribunale esamina dapprima l’eccezione di prescrizione decennale, ritenendola infondata: la diffida del 5 maggio 2016, ricevuta via pec e riconosciuta dalla ricorrente nella risposta del 25 maggio 2016, ha interrotto il decorso del termine.

Sono invece fondati i motivi sulla debenza della somma. La convenzione per il piano del 1997 fu stipulata tra il Comune e la dante causa, mentre quella relativa al piano riapprovato nel 2009 non è mai stata sottoscritta. La ricorrente ha acquisito il compendio nel 2011 senza accollarsi i debiti anteriori al 24 settembre 2010, quindi senza subentrare negli obblighi convenzionali. Richiamando il consolidato orientamento giurisprudenziale — Cons. Stato, Sez. II, n. 6282 del 2019; Id., Sez. IV, n. 7217 del 2023 — la Corte ribadisce che solo dalla convenzione di lottizzazione possono scaturire obblighi propter rem a carico dei successivi aventi causa.

Né rileva la stima delle opere residue contenuta nella perizia allegata al contratto di cessione, che si limita a un computo metrico dedotto dal prezzo di vendita. Tale meccanismo potrebbe interessare la società cedente, la curatela o i creditori, ma non è idoneo a far sorgere in capo all’acquirente l’obbligazione verso il Comune per un piano rimasto privo della necessaria convenzione. Il ricorso è pertanto accolto, con annullamento dell’ordinanza e assorbimento delle censure non esaminate.