Oneri di urbanizzazione e prescrizione dal cambio d’uso oggettivamente conoscibile (Cons. Stato n. 10495 del 30.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione dovuti per il cambio di destinazione d’uso, il termine di prescrizione ex art. 2935 c.c. decorre non dal fatto materiale, ma dal momento in cui il presupposto della pretesa è oggettivamente percepibile dal Comune secondo il modello dell’agente modello. La liberalizzazione dei mutamenti di destinazione per unità di ridotte dimensioni non impone all’amministrazione di predisporre controlli generalizzati per impedire la prescrizione. La comunicazione di fine lavori asseverata dal progettista, ove non riveli la destinazione difforme, non rende conoscibile il fatto generatore degli oneri. Le obbligazioni di pagamento degli oneri hanno natura propter rem e gravano anche sull’acquirente del bene.

Il Fatto

Il Comune di Milano, con provvedimento del 9 ottobre 2014, ha richiesto alla proprietaria di un’unità immobiliare il pagamento pro quota della monetizzazione di standard per il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, realizzato nel 2002 in forza di una d.i.a. che prevedeva destinazione a laboratorio-uffici.

La proprietaria ha impugnato l’atto davanti al TAR Lombardia, che ha accolto il ricorso ritenendo prescritta la pretesa dell’amministrazione. Il Comune ha proposto appello, contestando la decorrenza del termine di prescrizione e censurando l’erronea applicazione dell’art. 2935 c.c. e della legge regionale Lombardia n. 1/2001.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità dell’appello, rilevando che l’erroneo richiamo di parti non presenti nella sentenza gravata non inficia il restante contenuto dell’atto, dal quale si desumono chiaramente le censure.

Nel merito, il Consiglio di Stato distingue il fatto materiale, che fa sorgere il diritto del Comune agli oneri di urbanizzazione, dalla conoscibilità del medesimo fatto, che costituisce il dies a quo della prescrizione. L’art. 2935 c.c. va interpretato nel senso che il termine decorre da quando il fatto è oggettivamente conoscibile dal creditore secondo il modello dell’agente modello. Il Collegio richiama l’orientamento in tema di risarcimento del danno, secondo cui la prescrizione decorre da quando il pregiudizio è percepito come ingiusto e imputabile a un soggetto determinato (Cass. civ., sez. III, n. 29328 del 2024).

La tesi del TAR, secondo cui la pretesa sarebbe sorta dal fatto materiale anche perché la legge regionale n. 1/2001 non richiedeva comunicazione per i cambi di destinazione di unità inferiori a 150 mq., non è condivisibile. La liberalizzazione non obbligava il Comune a predisporre controlli tempestivi per evitare la prescrizione. Dalla comunicazione di fine lavori del 4 settembre 2002 il progettista aveva asseverato la conformità delle opere al titolo edilizio, che indicava destinazione a laboratorio-uffici: nessun elemento rivelava la diversa destinazione residenziale.

Il Comune ha quindi confidato nella veridicità della dichiarazione. Il profilo della liberalizzazione e della conformità urbanistica resta distinto da quello della prescrizione degli oneri, che decorre da quando il presupposto era oggettivamente percepibile: nel 2012, allorché l’Ufficio, in sede istruttoria su un titolo minore, ha richiesto la documentazione sul cambio di destinazione e ha comunicato accertamenti estesi all’intero immobile. La soluzione è coerente con i principi di leale collaborazione e correttezza ex art. 2, comma 2-bis, legge n. 241/1990.

Accertata la non intervenuta prescrizione, il Collegio esamina i motivi riproposti dall’appellata, che nega la propria obbligazione per essere semplice acquirente. Richiamando la giurisprudenza consolidata (Cons. Stato, sez. IV, n. 7254 del 2024; Cons. Stato, sez. IV, n. 6333 del 2011; Cass. civ., sez. II, n. 12571 del 2011), riconosce la natura propter rem delle obbligazioni di pagamento degli oneri, che gravano anche sull’acquirente. L’appello è quindi accolto e il ricorso di primo grado respinto, con compensazione delle spese.