Oneri di urbanizzazione ancorati alla zonizzazione effettiva del PRG (TAR Sicilia n. 2071 del 01.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il quantum degli oneri di urbanizzazione va determinato applicando le tabelle parametriche in rapporto simmetrico alla effettiva zonizzazione dello strumento urbanistico generale, senza che sia consentito scorporare il criterio di quantificazione dalla zona in cui l’intervento ricade. La riduzione del rapporto tra spazi per insediamenti e spazi pubblici prevista dall’art. 5, punto 2, del D.M. n. 1444/1968 per le zone A e B non comporta il dimezzamento degli oneri di urbanizzazione. L’atto comunale che ridetermina il contributo per correggere un errore di calcolo non lede alcun affidamento, poiché l’obbligazione trova fonte nella legge e in parametri regolamentari predeterminati e conoscibili. Il contributo risponde a un interesse pubblico e configura un diritto indisponibile per l’Amministrazione.

Il Fatto

La società ricorrente acquista nel 2020 un terreno nel Comune di Tremestieri Etneo, classificato nel PRG come zona D3 e intercluso in area densamente urbanizzata, e ottiene nel 2021 il permesso di costruire per un edificio commerciale. Il Comune liquida gli oneri di urbanizzazione applicando la tariffa di euro 98,01 per mq di superficie lorda di pavimento, prevista per gli insediamenti commerciali e direzionali nelle zone A e B. La società paga integralmente, esegue e ultima i lavori, avviando l’attività.

Con determina del 15 ottobre 2024 il Comune ridetermina gli oneri in euro 220.290,14, applicando la tariffa di euro 196,02 per mq propria della zona D3. La società impugna l’atto davanti al TAR Sicilia, sostenendo l’applicabilità della tariffa dimezzata in ragione della già avvenuta urbanizzazione dell’area e, in via subordinata, la violazione del proprio affidamento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama la ricostruzione dei principi in materia di contributo di costruzione, quale compartecipazione del privato alla spesa pubblica occorrente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, e ribadisce che gli oneri servono a compensare la collettività per il nuovo carico urbanistico riversato sulla zona. La loro quantificazione avviene mediante tabelle parametriche regionali, recepite dal Comune, che assumono a parametro anche le destinazioni di zona dello strumento urbanistico generale.

Da qui il rigetto del primo motivo. La tesi della ricorrente — secondo cui la classificazione D3 indicherebbe solo una destinazione d’uso e non una autonoma ZTO, con conseguente assimilazione alle zone A e B — non trova riscontro nel dato letterale: l’Assessorato regionale, nel mantenere la nomenclatura D3 rubricata come area commerciale polifunzionale e di vicinato, non ha disposto alcun confluire nelle zone A o B. Il Collegio richiama il principio per cui non è consentito scorporare il criterio di quantificazione degli oneri di urbanizzazione dalla effettiva zonizzazione prevista dallo strumento urbanistico generale (Cons. Stato, sez. IV, 27 luglio 2018, n. 1187; Cons. Stato, sez. V, 26 marzo 2009, n. 1804).

L’assimilazione è smentita anche dalle NTA, che per la zona D3 prevedono parametri urbanistici più favorevoli rispetto alle zone B, consentendo altezze e volumetrie maggiori: l’edificio realizzato risponde a tali parametri, con conseguente carico urbanistico più elevato. Non bastano la mera vicinitas né un nesso di accessorietà a giustificare l’applicazione di tariffe più basse. Difetta quindi il presupposto della parità di situazioni e non vi è disparità di trattamento.

Quanto all’art. 5, punto 2, del D.M. n. 1444/1968, il Collegio ne esclude la pertinenza: la norma riduce alla metà il rapporto tra territorio destinato a edifici e spazi pubblici, non gli oneri di urbanizzazione. Né si configura violazione dell’art. 7 della L.R. Sicilia 16/2016, poiché edifici costruiti secondo parametri più favorevoli comportano un carico urbanistico maggiore, a fronte del quale si giustifica la tariffa più elevata.

Il secondo motivo è respinto perché l’obbligazione relativa agli oneri concessori è di fonte legale, non di volontà dell’Amministrazione, e l’atto che la quantifica ha natura meramente ricognitiva di un credito preesistente, con determinazione vincolata. In caso di errore nella liquidazione il Comune può procedere al riconteggio anche dopo il rilascio del titolo. L’oggettività dei parametri rende il calcolo conoscibile e verificabile, escludendo l’affidamento. Il ricorso è rigettato, con spese compensate per la complessità della fattispecie.