Parcheggio interrato uso pubblico non estinto con superficie (TAR Lombardia n. 898 del 25.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo di destinazione ad uso pubblico di un parcheggio interrato relativo alla volumetria non residenziale può trovare fonte direttamente nel titolo convenzionale, senza necessità di un separato atto di asservimento né di successiva trascrizione. Quando la convenzione urbanistica, in forza dell’art. 9 dell’atto n. 38018 del 27 maggio 1994, rafforza la destinazione pubblica del parcheggio senza prevederne un termine di scadenza, la cessazione del diritto di superficie per confusione non estingue il diritto reale di uso pubblico. Le clausole di vendita che richiamano la piena proprietà e l’assenza di oneri costituiscono formule di stile, inidonee a cancellare i diritti che restano ex lege in capo all’ente venditore.

Il Fatto

Con atto n. 38018 del 27 maggio 1994 il Comune di Bergamo acquisiva la quota di metà della proprietà di aree incluse in un piano di zona e le concedeva in diritto di superficie a cooperative edilizie, per un intervento di edilizia agevolata. La convenzione prevedeva lo scomputo del costo delle opere di urbanizzazione, eseguite direttamente dalle concessionarie, e l’asservimento ad uso pubblico di alcune aree, tra cui il parcheggio interrato pertinente alla volumetria non residenziale.

Nel 1997 le cooperative vendevano la proprietà superficiaria a una società immobiliare, che a sua volta ne cedeva parte a un privato. Nel 2004 il Comune vendeva alla società venticinque posti auto, tra cui la quota del parcheggio, “in piena e libera proprietà”. A fronte delle lamentele dei fruitori, il dirigente comunale istituiva la sosta regolamentata con disco orario per favorire la rotazione dei veicoli. I proprietari impugnavano l’ordinanza, contestando la qualificazione del parcheggio come ad uso pubblico.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge il ricorso. Il thema decidendum attiene alla qualificazione del parcheggio interrato come spazio ad uso pubblico. Il collegio ricostruisce anzitutto la disciplina del diritto di superficie, evidenziando che l’estinzione per confusione lascia sopravvivere i diritti reali limitati gravanti sul suolo o sulla costruzione.

Quanto alla prima censura, l’assenza di un atto formale di asservimento trascritto non è dirimente. La destinazione pubblica trova fonte direttamente nell’art. 9 dell’atto n. 38018 del 1994, che distingue le opere di urbanizzazione ricadenti sulle aree in superficie dal parcheggio interrato. Solo per le prime è prevista la durata pari al diritto di superficie; per il parcheggio la destinazione è rafforzata e priva di termine. Un diritto di uso pubblico risultante dal titolo non richiede trascrizione, poiché i proprietari superficiari subiscono il vincolo per il solo subentro nella posizione degli originari lottizzanti.

Il secondo ordine di doglianze muove dalla cessazione dell’uso pubblico per effetto della vendita del 2004. Il collegio osserva che il rinvio alle “stesse modalità sopra indicate” concerne la fascia oraria e non l’estensione temporale del diritto. I proprietari del fondo servente non maturano alcuna aspettativa a liberarsi dal vincolo passando dalla superficie alla proprietà: la conclusione pubblicistica è coerente con l’impostazione privatistica della confusione.

Le clausole di vendita che richiamano la piena proprietà e l’assenza di oneri non valgono a dimostrare una rinuncia. Si tratta di formule di stile, volte a evidenziare l’assenza di diritti di terzi. L’assunzione convenzionale dell’impegno dà luogo a un’obbligazione propter rem che grava sui successivi proprietari: una rinuncia avrebbe richiesto una pattuizione specifica. Il ricorso è pertanto infondato e le spese sono compensate in ragione della natura interpretativa delle questioni.