Perequazione urbanistica e presupposto IMU su diritti edificatori (Cass. civ. Sez. V n. 21009 del 26.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta municipale unica, il presupposto impositivo sussiste in capo al proprietario di un’area inserita in un ambito di perequazione urbanistica, perché il diritto edificatorio di origine perequativa è riconosciuto al titolare del fondo come qualità intrinseca del suolo, che partecipa fin dall’origine di un indice di edificabilità proprio, prestabilito e distribuito all’interno di un determinato ambito territoriale di trasformazione. Diversamente, il diritto edificatorio di origine compensativa non ha natura reale, non inerisce al terreno e non ne costituisce qualità intrinseca, essendo trasferibile separatamente; in tal caso l’imposizione è esclusa finché la volumetria non sia effettivamente compensata con altra area concretamente individuata. Le modifiche del piano regolatore e le varianti urbanistiche sopravvenute rilevano per le annualità future e non per quelle anteriori, senza diritto al rimborso per gli anni pregressi.

Il Fatto

Il contribuente, comproprietario di un’area agricola, impugna l’avviso di accertamento emesso dal Comune per omesso pagamento dell’IMU relativa all’anno 2013. La pretesa impositiva si fonda sul presupposto che l’area, per effetto del PUC, fosse inserita in un comparto con attribuzione di diritti edificatori.

La Commissione tributaria provinciale respinge il ricorso; la Commissione tributaria regionale conferma, ritenendo sussistente il presupposto impositivo e considerando la fattispecie riconducibile alla perequazione urbanistica. Il contribuente ricorre per cassazione con tre motivi, deducendo la violazione dell’art. 13, comma 2, d.l. n. 201 del 2011 e dell’art. 9, comma 1, d.lgs. n. 23 del 2011, la nullità della sentenza per motivazione contraddittoria e l’erronea determinazione del valore venale dell’area.

La Motivazione della Corte

Esaminato in via preliminare il secondo motivo, la Corte esclude che la sentenza impugnata presenti motivazione assente o apparente. Il percorso argomentativo dei giudici di appello, ancorato alla tipologia di operazione urbanistica desumibile dal PUC, supera la soglia del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. Il giudice del merito, del resto, non deve dar conto di ogni argomento difensivo, essendo sufficiente che esponga, ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della decisione.

Il primo motivo è respinto nel merito. La Corte richiama le Sezioni Unite n. 23902 del 2020 e distingue nettamente perequazione e compensazione urbanistica. Nella perequazione il valore edificatorio è attribuito uniformemente a tutte le proprietà destinate alla trasformazione, a prescindere dalla localizzazione dei diritti edificatori, con effetto diretto sul terreno che partecipa del comparto. Nella compensazione, invece, il diritto edificatorio deriva da un rapporto sinallagmatico e viene ristorato con l’assegnazione di volumetria da spendere su altra area.

Poiché il giudice di appello ha qualificato la fattispecie come perequativa, sulla base della normativa regionale applicabile, la censura del contribuente si risolve nella mera riedizione di una tesi difensiva e risulta inammissibile. L’interpretazione dell’atto amministrativo è riservata al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione adeguata.

Il terzo motivo è infondato. I giudici di merito hanno ritenuto congrua la valutazione del Comune ed escluso che il contribuente avesse assolto l’onere probatorio in ordine all’esistenza di vincoli specifici di inedificabilità. L’accertamento di fatto non è sindacabile in cassazione. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese per la complessità della materia.