Perequazione urbanistica e prova dell’insostenibilità economica degli interventi (TAR Toscana n. 1876 del 19.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le previsioni di perequazione urbanistica che subordinano il riconoscimento di capacità edificatoria alla cessione di aree alla mano pubblica sono legittime in astratto, purché i benefici siano ripartiti fra i proprietari del comparto e il prelievo di valore non sia di entità tale da privare l’operazione di ogni convenienza economica, rendendo la previsione irrealizzabile e perciò irragionevole. Il giudizio di illegittimità non può fondarsi sul mero rapporto fra superficie del comparto e superficie ceduta, ma richiede il confronto fra i valori economici acquisiti al pubblico e quelli garantiti alla proprietà. L’onere di allegare e provare l’antieconomicidade degli interventi, il carattere larvatamente espropriativo del prelievo e l’eventuale svuotamento del diritto dominicale grava sul ricorrente, con dati obiettivi e non con valutazioni individuali di maggior convenienza. Il rifiuto delle proposte di cessione avanzate dai privati costituisce scelta di merito insindacabile, così come la reiterazione del vincolo espropriativo motivata con il richiamo alle originarie ragioni di interesse pubblico.

Il Fatto

La società e la comproprietaria ricorrono avverso il Piano Operativo approvato dal Comune con delibera consiliare n. 71 del 26 settembre 2019, nella parte in cui disciplina i fabbricati dell’ex complesso industriale, i terreni di via delle Fonti e le aree di via Colombo e di località San Giusto. Il piano aveva collocato il complesso in una scheda di trasformazione e i terreni in una seconda scheda, imponendo cessioni di superfici per piazze, percorsi e parco pubblico, con riconoscimento di diritti edificatori da trasferire sull’area di atterraggio.

Le proprietà avevano presentato una manifestazione di interesse e articolate osservazioni, chiedendo maggiori diritti edificatori, lo scorporo degli standard eccedenti, l’eliminazione del vincolo espropriativo su via Colombo e la previsione di una nuova area di trasformazione a San Giusto. Le osservazioni erano state accolte solo in minima parte. I due ricorsi, riuniti, investono la conformazione al piano paesaggistico, la disciplina perequativa e i vincoli espropriativi.

La Motivazione della Corte

Il collegio respinge anzitutto le censure sul procedimento di conformazione al P.I.T./P.P.R.. La conferenza paesaggistica, convocata ai sensi dell’art. 31 l.r. Toscana n. 65/2014, ha concluso i lavori dopo l’approvazione del piano, ma tale prosecuzione è fisiologica, perché i lavori si collocano fra adozione e approvazione. Il termine di sessanta giorni va considerato sospeso nei periodi di trasmissione delle integrazioni documentali. Le modifiche richieste in conferenza, ancorché numerose, sono variazioni di dettaglio e in parte obbligatorie: non impongono una nuova adozione, secondo l’orientamento di Cons. Stato, sez. IV, n. 21 del 2023 e sez. VI, n. 8854 del 2022.

Sul nucleo sostanziale, il Tribunale ricostruisce la scheda dell’ex lanificio: recupero della superficie esistente, cessione di aree per 2.820 mq destinate a piazze e percorsi, riconoscimento di 870 mq di capacità edificatoria residenziale da atterrare sull’area del parco. Le ricorrenti assumono che le superfici cedute siano standard sovrabbondanti. La tesi non regge: la scheda distingue espressamente la cessione per piazze e percorsi dal soddisfacimento degli standard urbanistici, prevedendo la monetizzazione di oneri ulteriori. La conclusione è confermata dalle Linee Guida sulla perequazione allegate al piano.

Il collegio richiama gli artt. 100 e 101 l.r. n. 65/2014 e precisa i limiti del meccanismo: i benefici devono essere ripartiti fra i proprietari del comparto e il prelievo non deve annullare la convenienza economica, pena l’irragionevolezza e il rischio di esproprio larvato. Nel caso concreto manca però ogni allegazione sui valori commerciali degli edifici, sui valori dei diritti edificatori e sul costo delle cessioni. Le censure su presunti limiti sismici, impiantistici e antincendio restano generiche.

Quanto all’area del parco, l’affermazione che le cessioni assommerebbero all’87% della superficie è fuorviante: il meccanismo perequativo considera le cessioni al netto degli standard dovuti, e il prelievo del 68% si allinea, anzi risulta meno oneroso, rispetto agli altri comparti del parco. Il vincolo espropriativo su via Colombo e a San Giusto è legittimamente reiterato ai sensi dell’art. 9, quarto comma, d.P.R. n. 327/2001, con motivazione che richiama le ragioni originarie e l’assenza di alternative; il richiamo alle valutazioni di pubblico interesse è sufficiente in sede di prima reiterazione “in blocco”, secondo Cons. Stato, A.P., n. 7 del 2007. La mancata indicazione dell’indennizzo non incide sulla legittimità del vincolo. Il diniego della proposta di permuta a San Giusto rientra nel merito insindacabile del pianificatore.