Permesso di costruire e lotti interclusi: interpretazione letterale dell’art. 73 REU (TAR Calabria n. 503 del 20.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di permesso di costruire relativo ad area ricadente in zona di insediamenti diffusi non può fondarsi sulla titolarità soggettiva del lotto alla data del 24 novembre 2022. L’art. 73, comma 2, R.E.U., nel subordinare l’intervento di nuova costruzione alla superficie inferiore a 2.000 mq a quella data e nel prevedere l’esclusione dei suoli di pertinenza di fabbricati esistenti e dei lotti interclusi da terze proprietà, va letto in via letterale: l’esclusione non si somma ai requisiti positivi, ma opera in senso escludente rispetto alla possibilità di edificare o al solo limite dimensionale. L’interpretazione teleologica non può precedere quella letterale, dovendosi muovere dal significato proprio delle parole.

Il Fatto

Il ricorrente ha presentato al Comune istanza di permesso di costruire per un’unità immobiliare residenziale su un terreno ricevuto in donazione, ricadente in “Ambito del Territorio Agroforestale – Zona insediamenti diffusi”. Il Servizio Edilizia Privata ha comunicato i motivi ostativi ex art. 10-bis legge n. 241/1990, evidenziando il contrasto con l’art. 73, comma 2, R.E.U.

Dopo le memorie difensive, il Comune ha adottato il provvedimento di diniego, confermando la mancanza del requisito temporale relativo alla proprietà. Il ricorrente ha impugnato il rigetto chiedendone l’annullamento e l’accertamento del diritto al rilascio del titolo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto il motivo relativo alla formazione del silenzio assenso. Il ricorrente sostiene che, decorsi i termini procedimentali dell’art. 20 d.P.R. n. 380/2001, il titolo si sarebbe formato per silentium. Il Comune eccepisce la presenza di vincolo idrogeologico e paesaggistico sull’area.

La tesi del ricorrente è infondata. L’art. 20, comma 8, secondo periodo, d.P.R. n. 380/2001 esclude il silenzio assenso quando l’immobile sia soggetto a vincoli, salvo che per l’intervento siano già stati acquisiti e siano in corso di validità i relativi atti di assenso. La sussistenza dei vincoli risulta dalle premesse del diniego e non è mai stata specificamente contestata; i titoli autorizzatori mancano, come pacifico.

Il Collegio passa poi alle censure sulla motivazione del diniego e le ritiene fondate. L’art. 73, comma 2, R.E.U. ammette la nuova costruzione per suoli di superficie inferiore a 2.000 mq alla data del 24 novembre 2022, “con l’esclusione” dei suoli di pertinenza di fabbricati esistenti e dei lotti interclusi delimitati su almeno tre lati da fabbricati di terze proprietà, strade o spazi pubblici. La previsione è ambivalente: non è chiaro se l’esclusione riguardi il solo requisito dimensionale o l’intera possibilità di assentire il titolo.

Il primo requisito — superficie inferiore a 2.000 mq alla data indicata — è pacificamente integrato. Quanto all’esclusione, il Collegio osserva che non è possibile, in via letterale, aggiungerla ai requisiti positivi: la norma dice “con l’esclusione” prima di introdurre la condizione del fondo intercluso. Non si può quindi pretendere che il richiedente fosse proprietario alla data del 24 novembre 2022 di un fondo di superficie inferiore a 2.000 mq e intercluso da terze proprietà.

Né rileva che la titolarità fosse allora in capo a soggetti diversi dal ricorrente. L’interpretazione che valorizzasse la data solo per lo stato catastale e la dimensione, ma non per la proprietà, condurrebbe a un esito paradossale: il ricorrente potrebbe ottenere il titolo trasferendo nuovamente il bene ai precedenti proprietari, per i quali non opererebbe il requisito della terzietà. Il Collegio ribadisce che l’interpretazione teleologica segue quella letterale e non la precede, secondo il significato proprio delle parole di cui all’art. 12 preleggi.

Le censure sono dunque fondate. Non è però accoglibile la domanda di rilascio del permesso, residuando poteri non esercitati: emerge l’esigenza di verificare, in sede istruttoria, i titoli autorizzatori in presenza di vincoli. Il ricorso è accolto, il diniego annullato, con onere per il Comune di rinnovare l’istruttoria. Le spese sono compensate.