Piscina interrata e distanze legali: si applica l’art. 889 cod. civ. (TAR Lombardia n. 997 del 14.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali, la piscina completamente interrata è opera assimilabile a quelle contemplate dall’art. 889 cod. civ., con conseguente obbligo di rispettare la distanza minima di due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno dell’opera. In mancanza di una norma specifica del regolamento edilizio comunale, la disciplina codicistica trova applicazione, poiché la norma fa salve “in ogni caso” le prescrizioni locali. La ratio della disposizione, per le opere interrate, non è quella di evitare strette e dannose intercapedini, bensì di impedire infiltrazioni a danno del fondo vicino. La natura vincolata delle determinazioni in materia di abusi edilizi e di sanatoria esclude l’obbligo di previa comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un’unità immobiliare residenziale, realizzava in area pertinenziale una piscina completamente interrata in forza di una DIA. A seguito di un esposto e di un sopralluogo, il Comune accertava un ampliamento della superficie della piscina in difformità dal titolo originario e intimava la messa in pristino dello stato dei luoghi.

Il proprietario presentava allora istanza di permesso di costruire in sanatoria. Il Comune la rigettava, ritenendo l’ampliamento in contrasto con l’art. 889 cod. civ. Il ricorrente impugnava il diniego davanti al TAR, deducendo la violazione delle garanzie partecipative e l’inapplicabilità della disciplina sulle distanze alle piscine interrate.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge entrambi i motivi. Quanto alla prima censura, richiama l’orientamento consolidato secondo cui la natura vincolata delle determinazioni in materia di abusi edilizi, e quindi anche di quelle di sanatoria, esclude la possibilità di apporti partecipativi e, di conseguenza, l’obbligo di previa comunicazione dei motivi ostativi. Nel caso concreto veniva in rilievo l’applicabilità di una norma di legge sulle distanze, non contestata in fatto, rispetto alla quale nessun apporto del privato poteva dirsi rilevante.

Nel merito, il TAR chiarisce che non trova applicazione l’art. 873 cod. civ., relativo alle distanze tra costruzioni, bensì l’art. 889 cod. civ., dettato per pozzi, cisterne, fosse e tubi, estensibile a ogni altra opera non espressamente menzionata ma a esse assimilabile (Cassazione civile sez. VI, n. 10948 del 2020).

Secondo l’indirizzo richiamato, in mancanza di una norma specifica del regolamento edilizio comunale si applica la disciplina codicistica, che per le costruzioni interrate prevede la distanza minima di due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere (Cons. Stato, Sez. II, n. 109 del 2022). La ratio non è quella di evitare intercapedini, ma di impedire infiltrazioni a danno del fondo vicino (Cassazione civile sez. II, n. 10868 del 2016). La norma fa comunque salve le disposizioni dei regolamenti locali.

Il Collegio dichiara infine inammissibile la censura relativa all’omesso giudizio in concreto sulla potenzialità dannosa delle opere assimilabili, perché dedotta solo con l’ultima memoria di replica e dunque tardiva.