Sanatoria edilizia del condomino e assenso dell’assemblea sulle aree comuni (TAR Lombardia n. 1006 del 16.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La domanda di permesso di costruire in sanatoria può essere proposta non solo dai titolari dei diritti che legittimano la richiesta del titolo edilizio, ai sensi dell’art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, ma anche dall’autore dell’abuso e da chi trae utilità dall’opera. Quando l’intervento incide su aree comuni, l’istanza del condomino diventa inammissibile se l’assemblea non accetta le conseguenze dell’abuso sulle parti comuni. È necessario un atto di assenso del titolare del diritto dominicale inciso, anche in caso di proprietà pro indiviso. Rispetto al permesso richiesto da un comproprietario, gli altri comproprietari non sono terzi, ma destinatari diretti degli effetti dell’atto. La qualificazione dell’opera come nuova costruzione o manutenzione straordinaria non esonera dall’assenso espresso del proprietario inciso.

Il Fatto

Il ricorrente è comproprietario di un appartamento con giardino di esclusiva proprietà, inserito in un complesso condominiale. L’area verde era delimitata da una siepe che nascondeva una palizzata in legno, funzionale a sorreggere il tratto scosceso, sovrastante un camminamento condominiale. Dopo una proposta in assemblea, il ricorrente presentava al Comune una richiesta di parere preventivo per la sostituzione della struttura di sostegno. L’assemblea approvava poi lavori di consolidamento del terrapieno, affidandone l’esecuzione a una ditta.

L’amministratrice segnalava al Comune la difformità delle opere rispetto a quelle approvate, perché realizzate in cemento armato e non in legno, prospettando anche uno sconfinamento in area condominiale. Il ricorrente presentava quindi istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001. Il Comune subordinava l’efficacia della sanatoria al parere favorevole del condominio, che però negava l’utilizzo delle aree comuni. L’amministrazione disponeva così l’archiviazione, impugnata dal ricorrente.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso. Sulla prima censura, relativa alla violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990, il TAR rileva che il Comune ha inviato due comunicazioni di preavviso di rigetto, garantendo la partecipazione del ricorrente, e ha chiarito sin dall’inizio che la sanatoria era subordinata al parere favorevole del condominio. Un ulteriore preavviso non avrebbe modificato l’esito già tracciato.

Il nodo centrale è la legittimazione soggettiva del condomino a chiedere la sanatoria. Pur ammettendosi che l’istanza possa provenire anche da soggetti diversi dal proprietario, la Corte afferma che essa richiede un atto di assenso del titolare del diritto dominicale che subisce la trasformazione del bene. In ambito condominiale, l’istanza del singolo diventa inammissibile se l’assemblea non accetta le conseguenze dell’abuso sulle aree comuni. Diversamente, l’amministrazione legittimerebbe un’appropriazione di spazi condominiali contro la volontà degli altri condomini, richiamando Cons. Stato, Sez. VI, n. 3282 del 2008 e Cons. Stato, Sez. VII, n. 1438 del 2024.

Nel caso concreto, le opere incidono su un’area comune e su un muro comune come elemento strutturale. Il diniego espresso dall’assemblea è netto e non deferisce la decisione agli esiti di un’azione legale, riguardando il diverso tema dell’accertamento delle difformità. Esclusa la disponibilità delle aree comuni, il Comune non poteva che archiviare l’istanza, senza che siano configurabili difetto di istruttoria o di motivazione.

Quanto all’eccepita estraneità del ricorrente alla realizzazione materiale delle opere, la Corte la ritiene irrilevante: avendo egli interesse alla conservazione delle opere, la sua legittimazione è pari a quella dell’autore dell’abuso e ne condivide condizioni e limiti. I rapporti con l’assemblea restano questioni privatistiche, estranee alla fattispecie amministrativa.

Infine, la diversa qualificazione dell’intervento — nuova costruzione o manutenzione straordinaria — non muta la necessità dell’assenso del proprietario inciso; e rispetto al permesso richiesto da un comproprietario gli altri non sono terzi ai sensi dell’art. 11, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, ma destinatari diretti degli effetti dell’atto. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.