Piscina interrata non è pertinenza ma nuova costruzione (TAR Sicilia n. 1981 del 09.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La piscina interrata non è qualificabile come pertinenza urbanistica dell’edificio principale. La nozione di pertinenza rilevante in ambito urbanistico non coincide con quella civilistica: è invocabile solo per opere di modesta entità e accessorie, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici. La piscina, per dimensioni e caratteristiche costruttive, possiede una propria autonomia e un’autonoma attitudine a una diversa e specifica utilizzazione economica, determinando nuovo volume rilevante e trasformazione permanente del suolo. Essa integra quindi gli estremi della nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001 e richiede il permesso di costruire. Il rispetto della soglia volumetrica del 20% dell’edificio principale costituisce requisito necessario ma non sufficiente, potendo l’autonomia del manufatto essere esclusa a prescindere da tale percentuale.

Il Fatto

Il ricorrente impugnava l’ordinanza di demolizione con cui il Comune aveva ordinato la rimozione di una piscina interrata insistente su un fondo di sua proprietà, non avendo l’Amministrazione rinvenuto alcun titolo edilizio abilitativo.

Nel ricorso il proprietario sosteneva che la vasca, per dimensioni e caratteristiche, dovesse essere qualificata come pertinenza dell’immobile principale e, come tale, non necessitasse di titolo edilizio. Invocava l’orientamento giurisprudenziale secondo cui le piscine di contenute dimensioni, inidonee al nuoto anche amatoriale e volte solo a consentire attività ludica, non eccedono la funzione pertinenziale. Aggiungeva il rispetto della soglia volumetrica del 20% rispetto all’edificio principale, con conseguente sufficienza di una SCIA in sanatoria e non del permesso di costruire. Lamentava, infine, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento. Il Comune, costituitosi, chiedeva il rigetto del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha muovuto dalla constatazione che la qualificazione urbanistico-edilizia delle piscine non può essere ancorata ad affermazioni di principio, ma richiede un esame caso per caso delle specifiche caratteristiche e dimensioni, al fine di verificare se il manufatto ecceda o meno la funzione di mero accessorio e sia idoneo a determinare un autonomo aggravio dell’assetto del territorio.

Nel caso concreto, le stesse risultanze della perizia di parte hanno deposto a favore dell’autonoma valenza urbanistica della vasca: struttura in muratura rivestita in ceramica, lunga 8,88 metri e larga 4,33 metri, con profondità variabile da 1,30 a 2,31 metri e volume complessivo di 58 metri cubi, realizzata in blocchi di tufo con cordolo di contenimento in calcestruzzo. Data l’entità e le caratteristiche strutturali, il giudice ha escluso la natura accessoria dell’intervento e ne ha riconosciuto la significativa incidenza sul territorio.

Ha richiamato il principio per cui la nozione di pertinenza in ambito urbanistico non coincide con quella civilistica, essendo invocabile solo per opere di modesta entità, e non per manufatti che, per dimensioni e funzione, possiedono una propria autonomia rispetto all’opera principale, con potenziale attitudine a una diversa e specifica utilizzazione economica (Cons. Stato, sez. VI, n. 1869 del 2020; Cons. Stato, sez. VI, n. 8192 del 2019). Ha inoltre aderito all’affermazione secondo cui la realizzazione di una piscina non può essere intesa, sotto il profilo urbanistico ed edilizio, quale pertinenza, comportando una durevole trasformazione del territorio (CGARS n. 509 del 2023), richiamando anche Cons. Stato, sez. VI, n. 3341 del 2024.

Quanto alla distinzione tra struttura ludica e vasca adatta al nuoto, il Collegio ha ritenuto l’aspetto funzionale secondario rispetto alla trasformazione del territorio oggettivamente prodotta. Ha osservato che, sul piano normativo, non esiste alcuna misura minima per qualificare la piscina come struttura accessoria o di autonomo rilievo urbanistico: i parametri indicati dalla giurisprudenza sono ragionevoli ma privi di prescrittività.

Il rispetto della soglia volumetrica del 20% è stato giudicato irrilevante e prima ancora indimostrato, mancando in atti una misura incontestabile dell’edificio principale: tale circostanza è requisito necessario ma non sufficiente, potendo l’autonomia funzionale e strutturale del manufatto comportarne l’ascrizione alle nuove costruzioni. L’istanza di sanatoria è stata ritenuta irrilevante, non riferendosi alla particella ove insiste la piscina. Infine, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento non vizia l’ordinanza, trattandosi di atto dovuto e vincolato, rispetto al quale l’interlocuzione procedimentale non è idonea a modificarne il contenuto dispositivo (art. 21-octies, legge n. 241/1990). Il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese.