Piscina interrata in zona vincolata: qualificazione recessiva della pertinenza ai fini paesaggistici (TAR Campania n. 1670 del 16.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In area sottoposta a vincolo paesaggistico, la realizzazione di una piscina, interrata o fuori terra, integra un intervento di nuova costruzione volumetricamente rilevante, che necessita del previo rilascio del permesso di costruire e della autorizzazione paesaggistica. La qualificazione dell’opera come pertinenza urbanistica, pur possibile quando le dimensioni siano modeste e sussista un’intima connessione finalistica con l’immobile principale, recede ai fini paesaggistici di fronte all’esigenza di tutela dell’area vincolata, che può imporre l’immodificabilità dello stato dei luoghi. Ove il PUT imponga un vincolo assoluto di inedificabilità per l’ambito di riferimento, è lo stesso legislatore a compiere la valutazione dell’interesse pubblico, senza residuare spazio per la discrezionalità tecnico-valutativa dell’amministrazione preposta alla tutela del vincolo.

Il Fatto

La società ricorrente, locataria di un immobile destinato a casa vacanze sito in area vincolata, ha presentato al Comune istanza di autorizzazione paesaggistica per realizzare una piscina interrata pertinenziale al posto di una preesistente vasca. La Commissione Locale per il Paesaggio ha reso parere favorevole; la competente Soprintendenza ha invece espresso parere contrario, seguito dal diniego definitivo del Comune.

La società ha impugnato il diniego e il presupposto parere, deducendo la tardività del parere e il difetto di motivazione sulla compatibilità paesaggistica. L’amministrazione resistente ha eccepito il difetto di interesse ad agire e chiesto il rigetto. Il Tribunale, in sede cautelare, ha respinto l’istanza per difetto dei caratteri di gravità e irreparabilità del pregiudizio, meramente economico.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto di prescindere dall’eccezione di inammissibilità, risultando il ricorso infondato nel merito. Preliminarmente ha escluso la tardività del parere: il dies a quo va individuato nella protocollazione della richiesta inviata dal Comune alla Soprintendenza, ma la richiesta di chiarimenti e integrazioni documentali ha comportato una sospensione dei termini, non rilevando la data di inoltro bensì quella di effettiva acquisizione e protocollazione. Il termine di 45 giorni ex art. 146 d.lgs. n. 42/2004 risulta pertanto rispettato.

Nel merito, la censura centrale riguardava il difetto di motivazione e la violazione del principio del dissenso costruttivo. Il parere impugnato aveva qualificato la piscina come intervento di nuova costruzione, non consentito dal PUT nella zona 2, e tale ragione ostativa aveva precluso sia proposte conformative sia valutazioni paesaggistiche approfondite.

Il Collegio ha richiamato la giurisprudenza amministrativa sulla nozione restrittiva di pertinenza urbanistica, riferita solo a opere di modesta entità e accessorie rispetto all’opera principale, non a quelle dotate di autonoma rilevanza dimensionale e funzionale. Secondo l’orientamento del Consiglio di Stato, ogni località sottoposta a vincolo paesaggistico vede la realizzazione di una piscina qualificata come nuova costruzione che modifica irreversibilmente lo stato dei luoghi.

Nella fattispecie, la piscina presentava dimensioni modeste e sarebbe stata astrattamente qualificabile come pertinenza urbanistica, ma tale qualificazione recede ai fini paesaggistici di fronte alla sua natura di volume rilevante in area con vincolo assoluto di inedificabilità. Ai fini paesaggistici è irrilevante che la normativa regionale abbia ricondotto le piscine interrate al regime semplificato della SCIA, poiché il titolo edilizio non incide sulla qualificazione della tipologia di intervento.

Ne deriva il contrasto dell’opera con le prescrizioni dell’art. 17 delle N.T.A. del P.U.T. dell’Area Sorrentino-Amalfitana, che per la zona 2 ammettono solo interventi di manutenzione ordinaria e consolidamento statico. Il ricorso, incentrato sulla riconduzione dell’opera a manutenzione straordinaria, è stato rigettato, con integrale compensazione delle spese tra le parti costituite.