Plusvalenza su terreno edificabile: scomputo dei fabbricati preesistenti non accatastati (Cass. civ. Sez. V n. 10954 del 23.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di plusvalenza conseguente alla cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita, ai fini della determinazione della base imponibile rileva lo stato di fatto dell’immobile al tempo della cessione, e non il suo accatastamento. Il valore dei fabbricati che già insistano sul terreno da più di cinque anni prima della vendita deve essere sottratto nel computo della plusvalenza tassabile, anche se non censiti in catasto, perché tale decurtazione adegua l’imposizione al principio di capacità contributiva. Per i terreni acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nell’atto registrato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, con esclusione dei costi di mediazione immobiliare.

Il Fatto

Il contribuente aveva ricevuto in donazione dalla madre, nel 1978, un lotto di terreno su cui insistevano due piccoli fabbricati non accatastati. Il fondo fu poi frazionato e, nel 2004, venduto a una società per un corrispettivo di euro 205.000. L’Agenzia delle Entrate notificò un avviso di accertamento per una plusvalenza non dichiarata.

Esperito senza esito l’accertamento con adesione, il contribuente ricorse alla C.T.P. di Frosinone, che respinse il ricorso. In appello la C.T.R. riformò parzialmente la decisione, riducendo a euro 210.000 il valore della plusvalenza tassabile. Contro tale sentenza il contribuente ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente per connessione, sono in parte fondati e in parte inammissibili. Essi sono fondati là dove censurano la sentenza d’appello per non aver pronunciato sulla richiesta di scomputo dalla plusvalenza dei costi legittimamente deducibili. Tale istanza era stata avanzata già nel ricorso di primo grado, sicché la C.T.R. è incorsa in un’omessa pronuncia.

Il giudice del rinvio dovrà pertanto accertare quali siano i costi deducibili applicando il comma 2, ultimo periodo, dell’art. 68 Tuir vigente ratione temporis, secondo cui per i terreni acquisiti per successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato negli atti registrati, aumentato di ogni altro costo successivo inerente. La Corte precisa che l’eventuale costo sostenuto per la mediazione immobiliare non costituisce costo inerente.

È invece inammissibile, perché investe il merito, la doglianza sull’effettivo ammontare del corrispettivo incassato; ed è parimenti inammissibile, perché non si confronta con la sentenza impugnata, la censura relativa alla mancata allegazione dell’avviso di accertamento ai fini dell’imposta di registro.

Il secondo motivo è fondato. Ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile non rileva lo stato dell’immobile risultante dall’accatastamento, ma lo stato di fatto al tempo della cessione. Nel caso di vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, il valore dei fabbricati che già insistano sul terreno da più di cinque anni prima della vendita deve essere sottratto nel computo della plusvalenza.

Tale decurtazione, anche per fabbricati non censiti in catasto, è la soluzione che meglio adegua l’imposizione al principio di capacità contributiva. La Corte richiama sul punto l’orientamento secondo cui l’imposizione della plusvalenza deve tener conto dello stato di fatto dell’immobile compravenduto (Sez. V n. 4150 del 2014; Sez. V n. 15629 del 2014; Sez. VI-5 n. 1674 del 2018). Il giudice del rinvio provvederà a scomputare il valore dei fabbricati, se del caso con l’ausilio di una consulenza tecnica d’ufficio.

Il ricorso è dunque accolto per quanto di ragione; la sentenza impugnata è cassata e la causa rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.