Plusvalenze da esproprio tassabili solo per aree in zone A (Cass. civ. Sez. V n. 18909 del 10.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di redditi diversi, il presupposto impositivo della ritenuta sulle indennità di occupazione o di esproprio è costituito dalla collocazione dei suoli nelle zone territoriali omogenee di tipo A, B, C e D, come definite dagli strumenti urbanistici, anche quando la procedura sia volta alla realizzazione di opere pubbliche. Restano escluse la zona E, agricola, e la zona F, destinata ad attrezzature comuni e opere pubbliche. Tale collocazione integra il presupposto dell’imposizione e comporta l’onere probatorio a carico dell’Amministrazione finanziaria, non rilevando la vocazione edificatoria o agricola fondata sulle previsioni dello strumento urbanistico locale.

Il Fatto

Le contribuenti erano destinatarie di una procedura espropriativa avente ad oggetto un capannone industriale, con annesso alloggio del custode e sottostante terreno. Il vincolo preordinato all’esproprio era apposto su beni iscritti in zona territoriale omogenea “F”, secondo le indicazioni del D.M. n. 1444/1968. Sull’indennità di occupazione e di esproprio l’Amministrazione operava trattenute a titolo di plusvalenza, in applicazione dell’art. 11 l. n. 413/1991.

Le contribuenti chiedevano il rimborso della maggior trattenuta, rilevando che il presupposto impositivo richiede l’iscrizione in una delle zone “A”, “B”, “C” o “D”, mentre nel caso concreto si trattava pacificamente di zona “F”. Avverso il silenzio-rigetto adivano il giudice di prossimità, con distinti ricorsi, ottenendo accoglimento in entrambi i gradi di merito. L’Agenzia delle entrate proponeva separati ricorsi per cassazione, poi riuniti.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i due motivi, per la loro stretta connessione, avendo riguardo al regime urbanistico dei beni espropriati. Il primo motivo lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 11 l. n. 413/1991, sostenendo che la ritenuta del 20% riguardi tutti i terreni edificabili. Il secondo motivo censura il principio dell’onere della prova di cui all’art. 2697 cod. civ., contestando l’inesistenza del giudicato interno e il riparto probatorio posto a carico dell’Ufficio.

Quanto all’accertamento di fatto, la Corte rileva che l’insistenza dell’immobile in area “F” è stata data per provata non tanto per il giudicato interno, quanto per la mancata contestazione dell’Ufficio dell’affermazione di parte privata, corroborata dalla CTU in sede di giudizio sulla quantificazione dell’indennità. Inoltre, la zona “F”, di cui al D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, indica la zona vocata per strutture comuni o opere pubbliche: la realizzazione di una scuola presuppone che l’area abbia destinazione “F”, quale presupposto logico-normativo ai fini della corretta zonizzazione.

La Corte richiama i propri insegnamenti: il presupposto impositivo della trattenuta da plusvalenza è l’iscrizione in una delle zone “A”, “B”, “C”, “D”, con esclusione della “E” e della “F” (cfr. Cass. n. 1307/2025). È stato altresì affermato che l’assoggettamento a imposizione presuppone l’inserimento dell’area in una delle zone omogenee previste dall’art. 11, comma 5, l. n. 413/1991, per effetto dello strumento urbanistico generale o del piano attuativo, non rilevando la vocazione edificatoria fondata sullo strumento urbanistico locale, con conseguente onere probatorio a carico dell’Amministrazione finanziaria (cfr. Cass. n. 27929/2024).

A tali principi si sono attenute le sentenze impugnate. I ricorsi sono pertanto infondati e vengono rigettati. Le spese seguono la regola della soccombenza, con liquidazione in dispositivo; non si applica l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, risultando la parte soccombente ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.