Plusvalenze immobiliari da permuta di cosa presente con cosa futura: tassazione per competenza nel reddito d’impresa (Cass. civ. Sez. 5 n. 4382 del 26.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel reddito d’impresa, i ricavi e le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili sono tassati per competenza. La realizzazione della plusvalenza patrimoniale non richiede l’effettivo incasso del corrispettivo: ai sensi dell’art. 109, secondo comma, d.P.R. n. 917/1986, i corrispettivi delle cessioni di immobili si considerano conseguiti alla data di stipulazione dell’atto, ovvero, se successiva, alla data in cui si verifica l’effetto traslativo. In materia di reddito d’impresa non rileva, quindi, la condizione sospensiva che ritardi il pagamento del prezzo, attenendo tale evenienza alla fase dell’incasso, non a quella del realizzo. Solo per le persone fisiche, le plusvalenze immobiliari di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b), d.P.R. n. 917/1986 sono imponibili secondo il principio di cassa ai sensi dell’art. 68, comma 1, d.P.R. n. 917/1986, salva la diversa regola della competenza per le plusvalenze speculative.

Il Fatto

A seguito di una verifica fiscale, l’Agenzia delle entrate accertava a carico di una società a responsabilità limitata un maggior reddito d’impresa non dichiarato per l’anno 2004, derivante dalla cessione di un immobile alla quale erano state applicate le regole della permuta di cosa presente con cosa futura. Il corrispettivo era stato pattuito in parte mediante futura cessione di unità immobiliari da realizzare, ed in parte in contanti. Il pagamento di quest’ultima porzione, inizialmente condizionato al verificarsi di eventi, era stato poi ulteriormente procrastinato con un successivo verbale modificativo, che lo subordinava al rigetto di eventuali istanze di fallimento nei confronti della società cedente.

L’ufficio recuperava la plusvalenza, ritenendola realizzata nell’esercizio 2004 e, in assenza di dichiarazione, la considerava distribuita al socio unico, quale liquidatore. La Commissione Tributaria Provinciale confermava il recupero nei confronti della società, ma accoglieva il ricorso del socio. La Commissione Tributaria Regionale del Molise rigettava sia l’appello principale del contribuente, sia l’appello incidentale dell’Agenzia. Il contribuente, in qualità di ex socio unico, proponeva ricorso per cassazione con due motivi; l’Agenzia proponeva ricorso incidentale con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi, partendo dal principio di competenza applicabile ai redditi d’impresa. Richiamato l’art. 109, primo comma, d.P.R. n. 917/1986, che disciplina la concorrenza dei componenti reddituali nell’esercizio di competenza, la Corte sottolinea che il secondo comma della stessa disposizione fissa una regola speciale per i corrispettivi delle cessioni immobiliari: essi si considerano conseguiti alla data di stipulazione dell’atto, salvo che l’effetto traslativo si verifichi in un momento successivo. Ne consegue che la tassazione della plusvalenza non è differita dal mero rinvio del pagamento, ancorché concordato tra le parti con apposita clausola.

La Corte precisa che la disciplina delle plusvalenze patrimoniali di cui all’art. 86 d.P.R. n. 917/1986 opera per gli atti a titolo oneroso, nei quali sia presente un corrispettivo anche di natura non pecuniaria, come nella permuta. Il diverso principio di cassa, applicabile alle plusvalenze delle persone fisiche non aventi finalità speculative, non trova ingresso nel reddito d’impresa, dove il momento impositivo è ancorato alla conclusione del contratto.

Quanto al secondo motivo del ricorso principale, che denunciava l’omesso esame delle pattuizioni contrattuali che procrastinavano il versamento del corrispettivo, la Corte lo dichiara inammissibile. La CTR, pur senza motivazione espressa sul punto, aveva implicitamente rigettato la pretesa del contribuente, essendo la decisione di conferma del recupero incompatibile con l’accoglimento della tesi del pagamento differito.

Sul ricorso incidentale dell’Agenzia, la Corte disattende la prima censura, relativa alla violazione dell’art. 38 d.P.R. n. 600/1973 in tema di presunzione di distribuzione degli utili ai soci di società a ristretta base partecipativa. La CTR, sia pure sinteticamente, aveva accertato che le somme percepite dalla società erano state utilizzate in sede di liquidazione, fornendo così la prova contraria rispetto alla presunzione, come richiesto dalla giurisprudenza di legittimità. Le ulteriori deduzioni dell’ufficio sottendono una mera rivalutazione del compendio probatorio.

Le ultime due censure dell’Agenzia, relative all’omesso esame di fatti decisivi e alla nullità della sentenza per omessa motivazione, sono dichiarate rispettivamente inammissibile ed infondata. La prima, perché la decisione sulla destinazione dei ricavi rende logicamente irrilevanti le questioni sulla mancata presentazione della dichiarazione. La seconda, perché non ricorrono i vizi della motivazione apparente, perplessa o incomprensibile che, dopo la riforma dell’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., costituiscono il “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità. La Corte rigetta entrambi i ricorsi e compensa le spese.