Agevolazione prima casa, superficie utile e dichiarazione mendace non retroattiva (Cass. civ. Sez. V n. 3308 del 10.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazioni cd. prima casa, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso e dell’esclusione del beneficio, la superficie utile si determina avendo riguardo all’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità. Il concetto di superficie utile non si identifica con la sola superficie abitabile, dovendosi interpretare l’art. 6 del d.m. n. 1072 del 1969 nel senso che è utile tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa da balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina, con inclusione di murature, pilastri, tramezzi e vani. La modifica dei parametri di individuazione degli immobili di lusso, introdotta dall’art. 10, comma 5, del d.lgs. n. 23 del 2011 e dall’art. 33 del d.lgs. n. 175 del 2014, non incide retroattivamente sulla sanzionabilità della condotta: la violazione resta incentrata sulla dichiarazione mendace e non si verifica alcuna abolitio criminis.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava ai contribuenti un avviso di rettifica e liquidazione per recuperare a tassazione la maggiore IVA dovuta, ritenendo inapplicabile l’aliquota agevolata del 4% prevista per l’acquisto di abitazioni non di lusso. L’Ufficio aveva riscontrato che l’immobile compravenduto presentava un’estensione di 293 mq, superiore alla soglia di 240 mq fissata dall’art. 6 del d.m. n. 1072 del 1969 per qualificare l’abitazione come non di lusso.

I contribuenti impugnavano l’atto impositivo. La Commissione tributaria regionale della Lombardia, con sentenza n. 6362/2016, confermava la decisione di primo grado sfavorevole. Avverso tale pronuncia i contribuenti proponevano ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo i ricorrenti lamentavano l’errata applicazione della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 e del d.m. n. 1072 del 1969, per avere la CTR computato nella superficie complessiva anche l’area dell’autorimessa destinata a posto auto e l’intero piano sottotetto destinato a solaio.

La Corte giudica la censura infondata. Richiamando un consolidato orientamento di legittimità, si afferma che la superficie utile va determinata in base all’utilizzabilità degli ambienti, non all’abitabilità effettiva, perché è l’utilizzabilità il parametro idoneo a esprimere il carattere lussuoso del bene. Il concetto di superficie utile non coincide con la sola superficie abitabile: nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre. Il sottotetto e l’autorimessa, non rientrando nelle esclusioni previste dalla norma, concorrono al superamento della soglia.

Il collegio richiama le pronunce della Sezione in materia di imposta di registro, che hanno chiarito come la superficie utile sia quella che residua dall’estensione globale una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina, senza che possano applicarsi i criteri del d.m. n. 801 del 1977, la cui sfera applicativa non è suscettibile di interpretazione estensiva.

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciavano la violazione dell’art. 3 del d.lgs. n. 472 del 1997, sostenendo che la nuova disciplina introdotta dal d.lgs. n. 23 del 2011 avesse determinato una abolitio criminis, impedendo l’irrogazione delle sanzioni. La Corte disattende la censura.

Il mutamento dei parametri, in vigore dal 2014, con attribuzione di rilievo alla sola categoria catastale e non più all’estensione dei metri quadri, non ha inciso retroattivamente sulla sanzionabilità della condotta. Pur nel cambiamento dell’oggetto della dichiarazione, la violazione resta incentrata sul mendacio, elemento saliente e inalterato. La modifica ha toccato soltanto i presupposti dell’agevolazione, non la struttura dell’illecito, ancora incentrata sulla dichiarazione falsa. Le Sezioni Unite n. 13145 del 2022, intervenute in tema di agevolazione prima casa, hanno affermato che la modifica dei parametri non ha inciso retroattivamente e che non si è verificata alcuna abolitio criminis. Tale approdo è mutuabile, per identità di ratio, anche in relazione all’imposta di registro. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.