Recesso dal preliminare non giustificato dal solo pericolo di evizione (Cass. civ. Sez. II n. 21254 del 25.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel contratto preliminare di compravendita il pericolo di evizione, anche parziale, legittima il promissario acquirente a sospendere l’obbligazione di stipulare il definitivo e il pagamento del prezzo ai sensi dell’art. 1481 cod. civ., purché il pericolo sia effettivo e non meramente presuntivo o putativo, non risolvendosi in un mero timore soggettivo. Il recesso ex art. 1385 cod. civ. non può essere giustificato dal solo pericolo di evizione, per il quale opera il rimedio dell’art. 1481 cod. civ.; occorre comunque verificare i presupposti di operatività secondo i criteri degli artt. 1453 e 1455 cod. civ., quanto a esistenza, gravità e proporzionalità dell’inadempimento ascritto alla controparte. L’imposizione unilaterale di un termine per la regolarizzazione si colloca al di fuori della norma sull’evizione e attiene piuttosto alla valutazione dell’adempimento contrattuale.

Il Fatto

Con contratto preliminare del 20.2.2007 i promittenti venditori e la promissaria acquirente stipulavano la vendita di immobili, con versamento di € 40.000,00 a titolo di conferma in conto prezzo e caparra confirmatoria. La promissaria acquirente esercitava il recesso il 5.9.2007, deducendo l’inadempimento dei venditori per la presenza di rifiuti anche pericolosi e per la necessità di chiarire un possibile sconfinamento di un vicino confinante.

I promittenti venditori contestavano la domanda e chiedevano dichiararsi giustificato il proprio recesso, con diritto al trattenimento della caparra. Vittoriosi in primo grado, soccombevano in appello: la Corte d’Appello di Firenze riteneva giustificato il recesso della promissaria acquirente e qualificava il versamento come non riconducibile alla caparra confirmatoria, con conseguente restituzione senza raddoppio. Propongono ricorso per cassazione i promittenti venditori con tre motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, sono ritenuti ammissibili e fondati per quanto di ragione. Essi non mirano a un riesame del merito, ma censurano l’applicazione degli artt. 1481, 1483, 1453 e 1455 cod. civ. operata dal giudice di appello.

La Corte ricostruisce la portata dell’art. 1481 cod. civ.: la sospensione del pagamento del prezzo e la prestazione di idonea garanzia sono i rimedi previsti per il pericolo di evizione. La sospensione costituisce applicazione del principio inadimplenti non est adimplendum e richiede che il pericolo sia serio, concreto e attuale, non già solo ipotizzabile o meramente presuntivo.

I presupposti oggettivi della norma sono il pericolo di rivendica, anche parziale, la sua effettività e la sua gravità, serietà e concretezza, tali da rendere quantomeno verosimile l’esistenza di un diritto altrui sul bene. Sul piano soggettivo, la sospensione presuppone che il compratore non avesse consapevolezza del pericolo. La norma, dettata per la compravendita, trova applicazione analogica anche ai contratti preliminari: il promissario acquirente può rifiutare la stipula del definitivo e sospendere il pagamento fino a quando il pericolo non sia eliminato, salvo che il venditore presti idonea garanzia.

La Corte rileva che la Corte d’Appello di Firenze ha valorizzato il rischio di evizione parziale del resede tergale senza dare conto dei presupposti oggettivi richiesti dalla norma, e ha utilizzato quel pericolo non ai fini della sospensione dell’adempimento ma per ritenere giustificato, sulla sua sola base, il recesso dal contratto. La richiesta di regolarizzazione entro un termine si pone al di fuori dell’operatività dell’art. 1481 cod. civ., spostando la valutazione sul terreno dell’adempimento.

Il recesso ex art. 1385 cod. civ. richiede la verifica dei presupposti secondo i criteri degli artt. 1453 e 1455 cod. civ.: esistenza e gravità dell’inadempimento, proporzionalità della risposta, incidenza della porzione di bene a rischio rispetto all’intero immobile promesso. Sul punto la sentenza impugnata non spende alcuna valutazione. La Corte accoglie per quanto di ragione i primi due motivi, assorbito il terzo, cassa con rinvio alla Corte d’Appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.