Rendita catastale gruppi D ed E: saggio fisso del 2%, no discrezionalità (Cass. civ. Sez. V n. 33188 del 18.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione della rendita catastale, l’Agenzia delle Entrate non dispone di alcun potere discrezionale nell’individuazione del saggio di interesse da applicare al capitale fondiario, cui fa riferimento l’art. 29 del d.P.R. n. 1142 del 1949. Il saggio va determinato, anche per le unità immobiliari classate nei gruppi D ed E, in misura fissa e inversa rispetto ai moltiplicatori previsti dal d.m. 14 dicembre 1991. Irrilevante è che, per tali unità, la rendita sia stabilita per stima diretta ai sensi dell’art. 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949, poiché ai fini fiscali il valore degli immobili si ricava applicando alle rendite catastali i moltiplicatori del citato decreto ministeriale, dai quali si desume, in senso inverso, il saggio di capitalizzazione. Il saggio del 2% è recepito dalla circolare dell’Agenzia del territorio n. 6/2012, normativizzata dall’art. 1, comma 244, della legge n. 190 del 2014.

Il Fatto

La controversia riguarda la rettifica della rendita catastale di una stazione elettrica di trasformazione, censita al foglio 42, particella 462. L’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di accertamento in rettifica della dichiarazione docfa presentata dalle contribuenti, modificando la categoria dell’unità immobiliare — proposta in E/3 e variata in D/1 — e la rendita, passata da € 1.167,00 a € 1.721,56.

La Commissione tributaria regionale della Puglia, con sentenza n. 1629/2022, aveva accolto per quanto di ragione gli appelli, confermando la stima posta a fondamento della rettifica ma riducendo il saggio di fruttuosità dal 2% all’1,50%, in considerazione della vetustà e dell’obsolescenza tecnologica dei beni. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione di legge, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., sostenendo che il saggio di fruttuosità debba applicarsi nella misura fissa del 2% alle unità del gruppo catastale D, senza margini discrezionali per l’amministrazione finanziaria.

Gli altri due motivi prospettano la nullità della sentenza per violazione dell’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 111, sesto comma, Cost.: il secondo per contraddittorietà dei rilievi sulla vetustà, esclusa ai fini del capitale fondiario e ammessa per il saggio di capitalizzazione; il terzo per contrasto tra dispositivo e motivazione in ordine al parziale accoglimento degli appelli delle contribuenti.

La Corte affronta in via pregiudiziale il dato normativo. Pur riconoscendo la formale antinomia tra dispositivo e motivazione, la risolve interpretando il dispositivo alla luce della motivazione, poiché il provvedimento nel suo complesso è idoneo a rendere conoscibile il contenuto della statuizione. Richiama sul punto Cass., 26 giugno 2025, n. 17275, Cass., 17 ottobre 2018, n. 26074 e Cass., 25 settembre 2015, n. 19074.

Nel merito, la Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui l’Agenzia non ha potere discrezionale nella scelta del saggio di interesse applicabile al capitale fondiario. Il saggio è determinato in misura fissa e inversa ai moltiplicatori, anche per le unità dei gruppi D ed E, senza che rilevi la stima diretta per tali immobili. A sostegno cita Cass., 15 luglio 2024, n. 19457, Cass., 9 marzo 2020, n. 6554 e Cass., 7 luglio 2004, n. 12446.

La Corte sottolinea che il saggio del 2% è recepito dalla circolare n. 6/2012, normativizzata dall’art. 1, comma 244, della legge n. 190 del 2014, il quale richiama espressamente le istruzioni dell’Agenzia del territorio. Il primo motivo va quindi accolto, con assorbimento dei residui. Non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causa è decisa nel merito con rigetto del ricorso originario delle contribuenti e condanna delle intimate alle spese.