Stima diretta rendita catastale immobili categoria D e doppia conforme (Cass. civ. Sez. V n. 6858 del 14.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento degli immobili a destinazione speciale riconducibili al gruppo catastale D, l’attribuzione della rendita catastale a seguito della procedura DOCFA è determinata, ex art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, con stima diretta per ogni singola unità. La stima può essere effettuata tanto con procedimento diretto, partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, quanto con procedimento indiretto, mediante il calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo di ricostruzione, con deprezzamento per vetustà, obsolescenza e ciclo di vita tecnico-funzionale. Il ricorso per cassazione avverso una sentenza d’appello che confermi la decisione di primo grado per le stesse ragioni di fatto è proponibile, ex art. 360, quarto comma, cod. proc. civ., solo per i motivi di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) del primo comma.

Il Fatto

L’Agenzia del Territorio notificava un atto di accertamento con cui rettificava le rendite di due immobili siti in un comune delle Marche, elevando le rendite proposte dalla società proprietaria mediante dichiarazione DOCFA, a seguito di lavori di ristrutturazione. L’Ufficio applicava il criterio di stima indiretto fondato sul costo di ricostruzione di cui alla Circolare n. 6/2012.

La commissione provinciale accoglieva il ricorso della società contribuente, rilevando la mancata contestazione della perizia di stima. La CTR delle Marche rigettava il gravame dell’Ufficio, ritenendo più credibile il valore di euro 189/mq indicato nella perizia rispetto a quello di euro 280/mq astrattamente indicato dall’Agenzia. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione; la società resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

L’unico motivo denunciava la falsa applicazione del d.P.R. n. 1142 del 1949, dell’art. 37 del d.P.R. n. 917 del 1986 e dell’art. 1, comma 244, legge n. 190/2014, oltre che delle circolari richiamate, per aver la CTR avallato un procedimento di confronto con unità tipo proprio delle categorie ordinarie, anziché il metodo del costo di ricostruzione proprio della stima diretta degli immobili a destinazione speciale. Il motivo è infondato.

La Corte osserva che il contribuente, prendendo atto dell’appartenenza dell’immobile alla categoria D, ha correttamente operato una stima diretta con procedimento indiretto di costo, e solo ai fini della determinazione del costo medio a metro quadro ha fatto riferimento a unità immobiliari esistenti nella stessa provincia. Dunque né il contribuente né le commissioni di merito hanno utilizzato un procedimento riferito al confronto con immobili similari proprio delle categorie ordinarie A, B e C.

La Corte richiama il principio per cui, in caso di classamento di immobili con destinazione speciale, la rendita è determinata con stima diretta, che può avvenire con procedimento diretto o indiretto, e che il criterio adoperato dalla contribuente risulta rispettoso del dettato normativo (Cass., Sez. V, ordinanza n. 7854 del 16.04.2020). Le ulteriori censure sollecitano una rivalutazione delle risultanze istruttorie, preclusa in sede di legittimità, tanto più in presenza di una doppia conforme.

La doglianza sulla non similarità degli immobili parametro è dichiarata apodittica, perché non accompagnata da elementi oggettivi, a fronte dell’affermazione della sentenza impugnata sulla collocazione in area limitrofa e analoga e sulla superficie equiparabile dell’immobile individuato in perizia. Quanto all’eventuale vizio motivazionale, esso è precluso dall’art. 360, quarto comma, cod. proc. civ., non avendo la ricorrente dedotto ragioni di fatto differenti tra i due gradi.

Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese. Poiché la trattazione è stata chiesta ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ. e la Corte ha deciso in conformità della proposta, trova applicazione l’art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ.: la ricorrente è condannata al pagamento di una somma pari alle spese liquidate in favore della controricorrente e di euro 2.000,00 a favore della Cassa delle ammende.