Rettifica immobiliare: quotazioni OMI non bastano, serve riscontro concreto (Cass. civ. Sez. V n. 3202 del 05.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
La rettifica del valore venale di un immobile, ai fini dell’imposta di registro e ipocatastale, non può fondarsi esclusivamente sugli indici dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), che hanno valenza meramente orientativa e di larga massima. Tali quotazioni costituiscono presunzione semplice e vanno combinate con ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti, riferiti in modo concreto e specifico all’immobile oggetto di accertamento. Il giudice tributario che recepisce una perizia di parte deve spiegare le ragioni della propria adesione e non può discostarsene in modo apodittico, senza illustrare il percorso estimativo seguito. La motivazione che si limiti a richiamare per relationem la decisione di primo grado, senza dar conto delle contraddizioni segnalate con specifico motivo di appello, è affetta da carenza o mera apparenza della motivazione.

Il Fatto

Una fondazione previdenziale vendeva a un fondo comune di investimento un immobile sito in Roma. L’atto notarile indicava un corrispettivo di euro 164.011,40. L’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di rettifica e liquidazione, contestando il maggior valore del bene e rideterminandolo in euro 302.550,00 sulla base dei criteri OMI e di altri listini immobiliari.

La Commissione Tributaria Provinciale riduceva il valore accertato a euro 233.000,00, recependo parzialmente la perizia giurata di parte contribuente. La Commissione Tributaria Regionale del Lazio confermava la decisione di primo grado. La fondazione proponeva quindi ricorso per cassazione, articolando tre motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, trattati unitariamente, sono stati ritenuti fondati. La Corte ha richiamato la giurisprudenza consolidata secondo cui, ferma la legittimità del criterio di stima sintetico-comparativo, la rettifica non può basarsi sui soli indici OMI. Tali quotazioni non costituiscono fonte di prova del valore venale in comune commercio e forniscono solo indicazioni di massima, dovendo l’accertamento fondarsi su presunzioni gravi, precise e concordanti.

Nel caso concreto, l’avviso opposto si fondava sulle quotazioni OMI e su bollettini della stessa natura, senza specificazioni né adattamenti mirati sulla concreta situazione dell’immobile compravenduto. La Corte ha confermato l’insufficienza dei listini immobiliari menzionati nell’atto di rettifica.

La Commissione Tributaria Regionale aveva ritenuto che il giudice di primo grado potesse supplire alla lacuna sulla base di altri indizi ricavabili dalla perizia giurata di parte contribuente. Tuttavia, pur investita da specifico motivo di gravame, ha recepito le valutazioni dei primi giudici senza dare conto di due aspetti essenziali. Da un lato, la perizia tecnica recava una stima sostanzialmente in linea con il valore dichiarato in atto. Dall’altro, i primi giudici, dopo aver considerato probante la perizia, se ne erano poi discostati in modo sensibile, fissando il valore venale in euro 233.000,00 a fronte di euro 175.517,00 in perizia.

La Corte ha richiamato il principio secondo cui, nel processo tributario, anche la perizia di parte può costituire fonte di convincimento del giudice, purché questi spieghi le ragioni per cui la ritenga corretta e convincente. Nel caso di specie, il recepimento peritale da parte del collegio regionale è risultato lacunoso sui due aspetti indicati. Lo stesso richiamo testuale alla consistenza, tipologia, stato manutentivo e potenzialità commerciale dell’immobile si risolve in un’affermazione apodittica, scollegata dalle effettive caratteristiche del bene.

La Corte ha quindi accolto i primi due motivi, assorbendo il terzo, formulato in via alternativa, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.