Revisione catastale per microzone: obbligo di motivazione rigorosa (Cass. civ. Sez. V n. 33550 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 soddisfa l’obbligo di motivazione solo se consente al contribuente di evincere gli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità. Non è congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che si limiti a richiamare i parametri di legge e i provvedimenti amministrativi posti a fondamento dell’operazione di massa. L’obbligo di motivazione deve essere assolto in maniera rigorosa, ex ante, non essendo sufficiente la mera possibilità di prova contraria in sede contenziosa. Gli elementi da esplicitare non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998: qualità urbana del contesto, qualità ambientale della zona di mercato, caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità.

Il Fatto

La società ricorrente impugna l’avviso di accertamento catastale con cui l’Ufficio ha determinato ex novo il classamento e la rendita di un’unità immobiliare di sua proprietà, situata in una microzona comunale c.d. anomala. La Commissione Tributaria Provinciale aveva respinto il ricorso, ritenendo l’atto correttamente motivato. La Commissione Tributaria Regionale ha confermato la decisione di primo grado, rigettando l’appello del contribuente.

La società propone ricorso per cassazione con un unico motivo, deducendo la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. e lamentando che i giudici di appello abbiano escluso il vizio di motivazione pur in assenza di ogni riferimento alle ragioni per cui la revisione dei valori di microzona avrebbe prodotto una ricaduta sulla singola unità immobiliare. L’Ufficio resiste con controricorso, eccependo in via preliminare l’inammissibilità del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene infondata l’eccezione preliminare dell’Ufficio. La questione non attiene a un mero accertamento di fatto, ma agli obblighi motivazionali dell’atto impositivo in ipotesi di revisione parziale del classamento. Il contribuente ha correttamente censurato la sentenza nella parte in cui i giudici di appello hanno reputato congrua una motivazione fondata solo sulla migliorata qualità del contesto urbano, senza spiegare le ragioni del riverbero sulla singola unità.

La Corte richiama il proprio orientamento consolidato, in particolare Cass. n. 25201 del 2022 e Cass. n. 9035 del 2024. La revisione per microzone presuppone un significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale rispetto all’insieme delle microzone comunali ed è finalizzata a riallineare i valori, con aumento percentuale non superiore al 35%. L’amministrazione deve provare i presupposti della riclassificazione di massa e specificare le operazioni compiute e i dati utilizzati.

La ragione giustificativa del mutamento non è la mera evoluzione del mercato, né la richiesta del Comune, ma l’accertamento di una modifica del valore degli immobili nella microzona. La Corte costituzionale n. 249 del 2017 ha ritenuto non irragionevole lo strumento, ma ha evidenziato che la natura diffusa dell’operazione rafforza l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno concretamente interessato la singola unità. Tale requisito va soddisfatto ex ante.

Non è sufficiente il rispetto astratto dei criteri generali: l’attribuzione della nuova rendita va contestualizzata in riferimento alle singole unità. Una motivazione standardizzata, che si limiti a richiamare in modo assertivo i presupposti normativi, non è adeguata. Rilevano sia il fattore posizionale sia quello edilizio, non potendosi sostenere che tutti gli immobili della stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe. Il ricorso è pertanto accolto, la sentenza cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causa decisa nel merito con accoglimento dell’originario ricorso.