Riclassamento catastale per microzone: motivazione rigorosa e analitica (Cass. civ. Sez. V n. 33547 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004 nell’ambito di una revisione parziale dei parametri della microzona soddisfa l’obbligo di motivazione solo se consente al contribuente di evincere gli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento. Non è congruamente motivato il provvedimento che faccia esclusivo riferimento ai parametri di legge generali, al procedimento seguito e al significativo scostamento tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, senza specificare, per la singola unità immobiliare, gli elementi indicati dall’art. 8 d.P.R. n. 138/1998: qualità urbana e ambientale della zona di mercato, caratteristiche edilizie del fabbricato e dell’unità. L’obbligo motivazionale, in ragione del carattere diffuso dell’operazione, deve essere assolto ex ante in maniera rigorosa, non essendo sufficiente la mera possibilità di prova contraria in giudizio.

Il Fatto

La controversia riguarda un avviso di accertamento emesso per la determinazione di classamento e rendita catastale di tre unità immobiliari urbane site in Roma, adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004. Il contribuente impugnava l’atto e la Commissione tributaria provinciale accoglieva solo parzialmente il ricorso, limitando la rideterminazione del classamento a una sola delle unità.

La Commissione tributaria regionale rigettava l’appello del contribuente e confermava la decisione di primo grado. Avverso tale sentenza il contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, lamentando in via principale la nullità dell’avviso per difetto di motivazione specifica.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina con priorità il primo motivo, con cui si denuncia la violazione dell’art. 7 legge n. 212/2000 per avere il giudice di merito ritenuto sufficiente, ai fini del riclassamento, il solo riferimento allo scostamento tra valore catastale e valore medio di mercato nella microzona, in misura superiore alla soglia di significatività.

Il Collegio richiama il proprio consolidato orientamento, citando Cass. n. 25201 del 2022 e Cass. n. 9035 del 2024, secondo cui l’amministrazione deve dimostrare di aver utilizzato criteri e metodi corrispondenti alle finalità perequative della procedura, specificando le operazioni compiute e i dati utilizzati, per consentire al contribuente il controllo e la difesa anche nella fase applicativa.

La revisione per microzone ha superato il vaglio di legittimità costituzionale con la sentenza n. 249 del 2017 della Corte costituzionale, che ha ritenuto non irragionevole la scelta legislativa. Da tale pronuncia deriva però, specularmente, l’esigenza di un utilizzo corretto dello strumento: posto che la qualità del contesto incide fisiologicamente sul valore del bene, l’operazione a carattere diffuso enfatizza l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno concretamente interessato la determinata microzona.

La Corte esclude che la motivazione possa essere standardizzata e applicata indistintamente. La mera collocazione nella microzona non incide sulla destinazione funzionale dell’immobile che condiziona l’attribuzione della categoria. Quanto ai mutamenti di classe, le caratteristiche generali vanno sempre individuate in concreto, senza prescindere dalle caratteristiche edilizie specifiche della singola unità e del fabbricato: l’esposizione, il grado di rifinitura, lo stato di conservazione, l’anno di costruzione.

Il requisito va soddisfatto ex ante, senza che sia sufficiente la mera possibilità del contribuente di fornire prova contraria in sede contenziosa. Nel caso di specie i giudici di merito hanno accertato che l’avviso era motivato solo con l’indicazione del presupposto normativo, del procedimento e dello scostamento superiore al 35% tra valore catastale e valore di mercato medio, ovvero con esclusivo riferimento al fattore posizionale. Il primo motivo è quindi accolto, con assorbimento dei restanti; la sentenza è cassata e, non necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa è decisa nel merito con accoglimento dell’originario ricorso. Le spese dell’intero giudizio sono compensate in ragione delle antinomie e oscillazioni emerse negli orientamenti giurisprudenziali.