Revisione del classamento catastale e obbligo di motivazione analitica dell’avviso (Cass. civ. Sez. V n. 27275 del 19.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui è situato l’immobile, deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi che in concreto hanno inciso sul diverso classamento del bene. La motivazione deve essere rigorosa, cioè completa, specifica e razionale, non bastando l’evocazione di nozioni o concetti astratti, quali l’evoluzione del mercato immobiliare o la variazione di valore degli immobili nella microzona. Non è congruamente motivato il provvedimento che si limiti a richiamare in termini sintetici e generici il rapporto tra valore di mercato e valore catastale della microzona rispetto all’analogo rapporto dell’insieme delle microzone comunali, senza specificare fonti, modi e criteri di rilevazione ed elaborazione dei dati. L’atto attributivo della nuova rendita deve indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi abbia avuto ricaduta sulla singola unità immobiliare, quanto a categoria, classe e rendita.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto un avviso di accertamento con il quale l’amministrazione finanziaria, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311 del 2004, ha rideterminato il classamento e le relative rendite di otto unità immobiliari site in Roma. La contribuente ha impugnato le determinazioni solo con riferimento a due unità.

La Commissione Tributaria Provinciale ha rigettato il ricorso e la Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha confermato la decisione in appello. La contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidandolo a due motivi: nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione o falsa applicazione delle norme sul procedimento di revisione catastale e sull’obbligo di motivazione degli atti impositivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, incentrato sull’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., è infondato. La Corte ricorda che in cassazione è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che integri violazione di legge costituzionalmente rilevante, attinente all’esistenza della motivazione in sé: mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, motivazione perplessa e incomprensibile. Il sindacato di legittimità resta circoscritto alla verifica del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. Nel caso concreto i giudici di secondo grado hanno dato conto dell’iter logico-valutativo al di sopra di tale soglia.

Il secondo motivo è fondato. La Corte ribadisce l’orientamento consolidato: la revisione del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali richiede una motivazione completa, specifica e razionale. Occorre esplicitare in modo preciso e dettagliato gli elementi concreti emersi e valutati, tra cui gli interventi e le trasformazioni urbane che abbiano portato l’area alla riqualificazione. Sono inidonei i riferimenti a espressioni di stile avulse dalla situazione concreta.

L’obbligo motivazionale, in ragione del carattere diffuso dell’operazione di revisione catastale, va assolto in maniera rigorosa, sì da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni riferibili alla specifica situazione di fatto. La Corte cost. n. 249/17, richiamata a conferma della legittimità dello strumento, non esime l’amministrazione da tale onere. Nella procedura in esame rilevano i caratteri specifici della singola unità immobiliare, del fabbricato e della microzona, dovendo essere comunicati tutti i dati utili a controllare e contestare la sussistenza dei presupposti della revisione.

Non è congruamente motivato il provvedimento che faccia esclusivamente riferimento, in termini sintetici, al rapporto tra valore di mercato e valore catastale della microzona e al relativo scostamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri di ricavazione ed elaborazione dei dati. Il valore medio di mercato va documentato con precisione quanto a dati utilizzati, rilevazione ed elaborazione. Non basta la semplice indicazione numerica dei risultati: servono i metodi, i criteri, le tecniche statistiche e l’attendibilità degli elementi di fatto sottesi.

Nel caso di specie l’atto impugnato poggia su riferimenti standardizzati e generici, se non apodittici: la consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare, la posizione dell’unità nella microzona, l’incrementata vocazione commerciale della via, la migliorata qualità del contesto urbano. Tali formule, anche considerate le unità di riferimento indicate a raffronto ai sensi dell’art. 11 d.l. n. 70 del 1988, non illustrano i motivi che in concreto hanno ispirato le determinazioni dell’amministrazione. La sentenza va pertanto cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la causa è decisa nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c., con accoglimento dell’originario ricorso. Le spese sono integralmente compensate in ragione del consolidamento degli orientamenti giurisprudenziali nel corso del giudizio.