Inammissibile la revoca dell’amministratore di condominio cessato per decorso del biennio (Cass. civ. Sez. II n. 14039 del 26.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell’assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129, comma 11, cod. civ., diretta ad ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore cessato dall’incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina. Questi è tenuto, ai sensi dell’ottavo comma dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi. Il venir meno del vincolo contrattuale e la drastica compressione dei poteri gestori escludono la necessità, la possibilità e, sul piano processuale, l’interesse a promuovere il rimedio di volontaria giurisdizione.

Il Fatto

Alcuni condomini avevano chiesto al Tribunale la revoca giudiziale dell’amministratore del condominio per gravi irregolarità, ai sensi dell’art. 1129, comma 11, cod. civ. Nella pendenza del procedimento il condominio, con successiva delibera, aveva accettato le dimissioni dell’amministratore e nominato un nuovo amministratore, con conseguente cessazione della materia del contendere.

Il Tribunale aveva respinto il ricorso cautelare, ritenendo il rimedio non esperibile nei confronti dell’amministratore in regime di prorogatio. La Corte d’appello, in accoglimento del reclamo e in parziale riforma, aveva invece ritenuto ammissibile l’azione e condannato l’ex amministratore al pagamento delle spese di entrambe le fasi, applicando il principio della soccombenza virtuale. L’ex amministratore ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

I due motivi, esaminati congiuntamente per connessione, sono stati accolti. La Corte muove dalla premessa, in linea con Cass. Sez. Un. n. 20957 del 2004, che la revoca giudiziale dell’amministratore di cui agli artt. 1129, comma 11, cod. civ. e 64 disp. att. cod. civ. costituisce un procedimento eccezionale e urgente, improntato a rapidità, informalità ed officiosità, sostitutivo della volontà assembleare.

Tale rimedio è suscettibile di risolvere prima del tempo il rapporto di mandato tra condomini e amministratore e trova giustificazione soltanto nell’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela a una corretta gestione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore.

La Corte osserva che, in base all’art. 1129, comma 10, cod. civ., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza necessità di alcuna decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza l’art. 1129, comma 8, cod. civ. prescrive che l’amministratore cessato consegni la documentazione in suo possesso ed esegua le attività urgenti, senza diritto ad ulteriori compensi.

Da questa drastica compressione dei poteri gestori, pressoché annullati al maturare del biennio, il Collegio fa discendere l’esclusione, per i condomini, della necessità e della possibilità di chiedere la revoca e, sul piano processuale, del relativo interesse. Quando i condomini sono più di otto e l’assemblea non provvede, la nomina del nuovo amministratore può essere chiesta al giudice; resta ferma la possibilità di un giudizio a cognizione piena per accertare le inadempienze dell’amministratore non più in carica.

Nel caso concreto, quando è iniziato il procedimento di revoca, l’amministratore era già cessato dall’incarico e doveva limitarsi al disbrigo degli affari urgenti: i condomini non avevano quindi interesse a domandarne la revoca giudiziale. La Corte territoriale non avrebbe dovuto accogliere il reclamo né condannare l’ex amministratore alle spese delle due fasi, ma aderire alla decisione del Tribunale che aveva ritenuto inammissibile la domanda. Il ricorso è stato accolto e, decidendo nel merito ai sensi dell’art. 384, comma 2, cod. proc. civ., il provvedimento è stato annullato nella parte relativa alle spese; l’assenza di precedenti di legittimità ha giustificato la compensazione delle spese dell’intero giudizio.