Riqualificazione Iva dell’affitto d’azienda come cessione: valutazione globale delle circostanze (Cass. civ. Sez. 5 n. 23047 del 10.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di Iva, la qualificazione di un’operazione come cessione d’azienda deve essere compiuta attraverso una valutazione globale di tutte le circostanze del caso di specie, testuali ed extratestuali, che tenga conto della funzione economica in concreto realizzata dalle parti. A tale accertamento non si applicano i limiti probatori di cui all’art. 20 d.P.R. n. 131/1986, i quali operano esclusivamente ai fini della determinazione dell’imposta di registro. Iva e imposta di registro si fondano su presupposti impositivi diversi: nell’un caso rileva l’operazione economica in concreto realizzata, nell’altro la specifica connotazione dell’atto giuridico da registrare. Ne deriva che l’eventuale qualificazione operata ai fini dell’imposta di registro non refluisce sulla debenza dell’Iva, la cui valutazione resta autonoma e ancorata al complessivo contesto negoziale.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava alla società contribuente due avvisi di accertamento relativi ai periodi d’imposta 2017 e 2018, con i quali riqualificava come cessione d’azienda il contratto formalmente stipulato come affitto d’azienda tra la concedente e la società contribuente. Dall’operazione di riqualificazione derivava il disconoscimento dei costi dedotti e dell’Iva detratta sui canoni di affitto. La società impugnava gli atti impositivi, sostenendo la natura effettiva dell’affitto e la sussistenza di ragioni economiche legate alla ristrutturazione del debito. Il giudice di primo grado accoglieva i ricorsi della contribuente e la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte rigettava l’appello dell’Ufficio, ritenendo che dal testo contrattuale emergesse la volontà di concedere in godimento l’azienda e non quella di cederla.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminati congiuntamente i motivi di ricorso, ha affermato che in tema di Iva l’art. 2, secondo comma, lett. b), d.P.R. n. 633/1972 esclude dalla nozione di cessione di beni i trasferimenti aventi ad oggetto aziende o rami d’azienda. La nozione di cessione d’azienda rilevante ai fini Iva, come precisato dalla giurisprudenza unionale, corrisponde al trasferimento di un insieme di beni che complessivamente costituiscono un’impresa idonea a continuare un’attività economica autonoma. Il carattere centrale della fattispecie è l’elemento funzionale, ossia il legame tra il singolo bene e l’impresa, sicché la qualificazione non può esaurirsi nell’esame del solo dato contrattuale ma deve investire il fenomeno economico che i rapporti mira a realizzare.

La Corte ha quindi ricordato che, anche a seguito della modifica dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986 operata dalla legge n. 205/2017, Iva e imposta di registro si fondano su presupposti impositivi differenti. I limiti probatori che ancorano l’accertamento al solo dato testuale dell’atto riguardano esclusivamente l’imposta di registro e non operano ai fini Iva, dove l’accertamento diretto a qualificare un’operazione come cessione d’azienda richiede una valutazione globale di tutte le circostanze del caso di specie. La sentenza impugnata è stata censurata proprio per aver identificato il presupposto impositivo dell’Iva con quello dell’imposta di registro, limitando l’indagine alle clausole contrattuali e trascurando elementi extratestuali.

La Corte ha evidenziato che il giudice d’appello aveva pretermesso la valutazione di un elemento tutt’altro che irrilevante: il trasferimento dei restanti cespiti avvenuto dopo poco più di un anno dalla stipula del contratto di affitto, con cui si era realizzata la dismissione completa dei beni della concedente e la spogliazione del suo patrimonio. Tale circostanza, unitamente alla riconducibilità di entrambe le società al medesimo soggetto, avrebbe dovuto essere valutata nel contesto complessivo dell’operazione di risanamento aziendale, ma era stata del tutto trascurata nella motivazione della sentenza impugnata.

Alla luce di tali considerazioni, la Corte ha ritenuto fondati entrambi i motivi di ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte in diversa composizione, affinché rivaluti i fatti accertando tutti gli elementi rilevanti, inclusi quelli extratestuali, nel contesto complessivo dell’operazione.