Il riscatto del conduttore può essere manifestato con l’atto di citazione (Cass. civ. Sez. 3 n. 2282 del 04.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’esercizio del diritto di riscatto del conduttore, ai sensi degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978 e dell’art. 3 della legge n. 431/1998, può avvenire mediante una dichiarazione unilaterale recettizia di natura negoziale, che può essere contenuta anche nell’atto introduttivo del giudizio. Tale atto, se raggiunge l’acquirente entro il termine di sei mesi, è idoneo a evitare la decadenza, indipendentemente dall’esito del giudizio. La valutazione della specificità e completezza della dichiarazione è questione di fatto riservata al giudice di merito e non sindacabile in cassazione se la motivazione è congrua. La disdetta alla prima scadenza è atto negoziale che impedisce la rinnovazione del contratto; per privarla di effetti occorrono comportamenti univoci delle parti, non la mera tolleranza della detenzione.

Il Fatto

Il conduttore di un immobile ad uso abitativo aveva esercitato il diritto di riscatto nei confronti dell’acquirente dell’immobile e dell’originaria proprietaria, a seguito della vendita del bene a terzi. Il Tribunale e la Corte d’Appello avevano inizialmente negato tale diritto, ma la Cassazione, con sentenza di rinvio, aveva enunciato i corretti principi in materia. Nel giudizio di rinvio, la Corte d’Appello di Firenze riconosceva il diritto di riscatto, ritenendo che la volontà di esercitarlo, manifestata con l’atto di citazione notificato all’acquirente, fosse idonea a interrompere la decadenza semestrale. L’acquirente proponeva ricorso per cassazione, articolato in sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha respinto il primo motivo, confermando che la dichiarazione di riscatto, avendo natura negoziale e recettizia, produce effetti quando perviene a conoscenza del compratore. La sua inclusione nell’atto di citazione, se notificato nel termine di sei mesi, è sufficiente a evitare la decadenza, poiché l’accertamento giudiziale ha natura meramente dichiarativa. La verifica della determinatezza e completezza della dichiarazione è stata poi qualificata come quaestio facti, insindacabile in sede di legittimità. La Corte ha inoltre rilevato che l’eccezione di genericità, proposta per la prima volta solo in sede di rinvio, era inammissibile.

Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile, in quanto la ricorrente non aveva censurato tutte le rationes decidendi autonome della sentenza, una delle quali si era consolidata per mancata impugnazione. La Corte ha ribadito il principio per cui, in presenza di una pluralità di ragioni a sostegno della decisione, il soccombente deve censurarle tutte.

In relazione al terzo motivo, la Corte ha confermato che la disdetta alla prima scadenza, comunicata dalla locatrice, ha effetto estintivo del rapporto locatizio. La perdurante detenzione dell’immobile da parte del conduttore e il pagamento dei canoni all’acquirente sono comportamenti privi di valore negoziale, non essendovi alcun rapporto contrattuale con quest’ultima, e non sono idonei a rinnovare tacitamente il contratto. La Corte ha richiamato il proprio orientamento secondo cui occorrono elementi univoci per privare di effetti la disdetta originaria.

Il quarto e il quinto motivo sono stati dichiarati manifestamente inammissibili in quanto prospettano una mera rivalutazione del merito, preclusa in cassazione. La Corte ha precisato che la mancata opposizione del conduttore al diniego di rinnovo perfeziona la fattispecie risolutiva e che l’accordo di buonuscita non è in conflitto con la disdetta, ma ne conferma la finalità di vendere l’immobile libero.

Il sesto motivo è stato ritenuto inammissibile per violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ., non avendo la ricorrente precisato dove e quando la domanda di garanzia per l’evizione fosse stata proposta. Il settimo motivo segue la sorte del sesto ed è comunque insindacabile, essendo la compensazione delle spese rimessa alla discrezionalità del giudice di merito. Il ricorso è stato complessivamente rigettato con condanna alle spese.