Sanatoria edilizia e stato legittimo vincolato al titolo abilitativo ante 1967 (TAR Emilia-Romagna n. 557 del 26.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, qualora l’immobile sia stato edificato in forza di un titolo abilitativo, lo stato legittimo si desume esclusivamente dal titolo stesso, che prevale sulla documentazione alternativa di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, del medesimo d.P.R., la quale opera solo in via residuale, per gli immobili realizzati in epoca in cui il titolo non era obbligatorio o quando sussista un mero principio di prova dello stesso. La disposizione che consente di prescindere dai requisiti igienico-sanitari del D.M. 5 luglio 1975 per gli immobili realizzati prima della sua entrata in vigore si applica esclusivamente ai locali già legittimamente destinati ad abitazione, non anche ai vani mai assentiti come residenziali. Ai fini della sanatoria resta comunque imprescindibile la doppia conformità alle normative vigenti sia al momento della realizzazione sia a quello della domanda.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di porzioni di un immobile edificato nel 1959 in forza di permesso di costruire e variante, avevano presentato una SCIA in sanatoria per alcune difformità consistenti in una nuova apertura sulla muratura esterna e lievi modifiche delle tramezzature interne. Il Comune, conclusa l’istruttoria, aveva dichiarato l’inefficacia della SCIA e, con successiva ordinanza, aveva imposto il ripristino dello stato dei luoghi, rilevando che il piano terra — indicato nel verbale del 1959 come “cantinato” — non rispettava i requisiti igienico-sanitari del D.M. 5 luglio 1975. La riproposizione della pratica di accertamento di conformità era stata nuovamente archiviata per carenza della doppia conformità, atteso che il titolo originario assentiva solo il primo piano come unità abitativa. Avverso tali atti i ricorrenti avevano proposto ricorso, deducendo che lo stato legittimo del piano terra doveva desumersi da altra documentazione probatoria e che, trattandosi di immobile precedente al 1975, i requisiti del D.M. non avrebbero dovuto trovare applicazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha innanzitutto richiamato il disposto dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui lo stato legittimo è attestato dal titolo abilitativo e la prova documentale alternativa opera soltanto in via residuale, per gli immobili realizzati in epoca in cui il titolo non era obbligatorio o in presenza di un mero principio di prova di esso. Nel caso di specie, tuttavia, il titolo edilizio del 1959 esiste ed è unico: esso legittimava quale spazio residenziale il solo primo piano, come confermato dal certificato di abitabilità che definiva “cantinato” il piano seminterrato. La DIA del 2003, pure invocata dai ricorrenti, riguardava unicamente opere esterne e non poteva pertanto attestare la conformità degli spazi interni.

Il Tribunale ha quindi fatto proprio il principio espresso dal Consiglio di Stato, Sez. II, n. 2044 del 12 marzo 2026, secondo cui il riferimento alla documentazione alternativa contenuto nell’art. 9-bis è destinato a sopperire alla carenza del titolo, non certo a neutralizzarne l’esistenza. La possibilità di superare il dettato formale del titolo attraverso prove diverse è ammessa solo in casi peculiari, caratterizzati da titoli risalenti e lacunosi e da una stratificazione di pratiche contraddittorie: fattispecie che non ricorre nell’ipotesi in esame, ove il titolo del 1959 è univoco nella qualificazione del piano terra come cantinato.

Quanto al secondo motivo, il Collegio ha precisato che la deroga ai requisiti igienico-sanitari del D.M. 5 luglio 1975 prevista dall’art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020 — correttamente interpretata nel senso che detti requisiti non si applicano agli immobili realizzati prima della sua entrata in vigore — presuppone che i locali siano già legittimamente adibiti ad abitazione. Nel caso di specie il piano terra non era mai stato assentito come residenziale: la norma invocata non può quindi trovare applicazione. L’accertamento della doppia conformità resta, pertanto, precluso.

Il ricorso è stato conseguentemente respinto, con condanna dei ricorrenti alla rifusione delle spese di lite in favore del Comune.