Facciate e parti comuni: no all’assenso dei condomini per la sanatoria (TAR Marche n. 628 del 06.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il Comune, nel rilascio di un titolo edilizio in sanatoria incidente su parti comuni, non è tenuto a svolgere un’istruttoria che si estenda fino alla ricerca d’ufficio di elementi limitativi, preclusivi o estintivi del titolo di disponibilità allegato dal richiedente, ma deve soltanto verificare che questi sia proprietario o abbia un titolo di disponibilità sufficiente. Ai sensi dell’art. 11, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi: l’eventuale lesione di diritti condominiali va fatta valere davanti al giudice ordinario. Non sussiste l’obbligo di notiziare i condomini dell’avvio del procedimento di sanatoria, non essendone destinatari.

Il Fatto

Un condominio articolato in quattro corpi di fabbrica impugnava, con ricorso al TAR, il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune in favore di una condomina, proprietaria della maggioranza degli appartamenti di uno dei corpi. Il ricorrente contestava che gli interventi avessero inciso sulla facciata condominiale, bene comune, e che quindi fosse necessario l’assenso dell’assemblea.

Il condominio agiva dopo aver appreso, nel corso dell’interlocuzione con il Comune sull’ordinanza di demolizione, dell’avvenuto rilascio della sanatoria. Deduceva tre motivi: la necessità dell’approvazione assembleare per le modifiche della facciata; la mancata verifica del consenso dei condomini; la violazione dell’art. 7 della legge n. 241/1990 per mancata partecipazione procedimentale. La controinteressata eccepiva il difetto di legittimazione del condominio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso, potendo prescindere dall’esame delle eccezioni preliminari di inammissibilità. Ha però rilevato che il mandato all’avvocato, conferito dall’amministratore, era stato ratificato dall’assemblea condominiale.

Sui primi due motivi il TAR ha richiamato il principio secondo cui l’Amministrazione non deve svolgere un’indagine estesa alla ricerca d’ufficio di elementi limitativi del titolo di disponibilità, ma deve verificare la legittimazione del richiedente, accertando la proprietà o un titolo sufficiente (Cons. Stato n. 631/2025 e n. 865/2020). Ha poi ricordato che è illegittimo il rilascio di un titolo incidente su area condominiale senza verifica dell’autorizzazione del condominio (Cons. Stato n. 1294/2021).

Nel caso concreto, gli interventi non riguardavano parti comuni, ma proprietà esclusive. Quanto all’incidenza sui prospetti, il Comune aveva chiesto l’assenso condominiale ai sensi dell’art. 1122 cod. civ., ottenendo il regolamento del super-condominio e una dichiarazione del legale. Da tali atti emergeva che le facciate erano di proprietà comune ai singoli corpi di fabbrica e che la controinteressata possedeva oltre l’80% dei millesimi del corpo interessato. Il Comune ha quindi legittimamente ritenuto sussistente un titolo di disponibilità sufficiente.

Il TAR ha richiamato il principio per cui i titoli abilitativi sono rilasciati facendo salvi i diritti dei terzi: il controllo comunale è un controllo di conformità che non può spingersi a dirimere controversie tra proprietà (Cons. Stato n. 9852/2024, n. 7523/2024, n. 3467/2024). Infondato anche il terzo motivo: nessun obbligo di notiziare i condomini, non destinatari del provvedimento. Il ricorso è stato respinto con compensazione delle spese.