SCIA del comproprietario subordinata all’assenso degli altri contitolari (TAR Sicilia n. 247 del 29.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il Comune, nel rilascio dei titoli edilizi, ha il potere-dovere di verificare la legittimazione del richiedente e, quando il progetto provenga da un comproprietario e sia destinato a incidere sul diritto degli altri contitolari, di acquisirne il previo assenso. La clausola di salvezza dei diritti dei terzi esime l’Amministrazione da approfondimenti sulla titolarità piena solo finché la contitolarità sia ignorata; laddove la carenza di legittimazione emerga per tabulas, l’Ente deve compiere il minimo di indagini e denegare il titolo se il richiedente non offra elementi seri a sostegno dell’esclusività della propria posizione. L’intervento di manutenzione straordinaria sulla cosa comune eccede l’ordinaria amministrazione e richiede la deliberazione dei partecipanti con le maggioranze di legge o, in mancanza di accordo, il ricorso al rimedio civilistico dell’art. 1105, comma 3, cod. civ. Tali principi valgono anche per le SCIA e le CILA, non solo per il permesso di costruire.

Il Fatto

Il ricorrente, comproprietario di un immobile, presentava una comunicazione di inizio lavori per il risanamento delle parti ammalorate dei prospetti. Nel corso delle opere emergevano criticità strutturali su un pilastro e su una trave, con realizzazione di un muro di tamponamento e posizionamento di armatura metallica su alcuni pilastri.

Dopo un sopralluogo e le rimostranze dell’altro comproprietario, il Comune adottava un’ordinanza di sospensione dei lavori, poi confermata in sede di esame delle segnalazioni certificate di inizio attività presentate in sanatoria e per il completamento degli interventi. Il diniego veniva motivato con la mancanza dell’assenso di tutti i comproprietari. Il ricorrente impugnava il provvedimento davanti al TAR, deducendo la violazione dell’art. 1102 cod. civ. e l’illegittimità della condizione imposta.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esclude anzitutto il dedotto vizio di contraddittorietà dell’azione amministrativa. La diffida del Comune riguardava la sola rimozione delle parti pericolanti a salvaguardia della pubblica incolumità, mentre per gli interventi più ampi, incidenti su parti strutturali, l’Amministrazione aveva richiesto il titolo edilizio e l’assenso del comproprietario.

Il TAR richiama il principio, invocato in ricorso, secondo cui i diritti dei comproprietari non sono pregiudicati dal rilascio del titolo edilizio e sono tutelabili davanti al giudice civile (C.G.A.R.S. n. 392 del 2023). Tale affermazione, osserva il Collegio, va però conciliata con la clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi.

Richiamando Cons. Stato, Sez. II, n. 7158 del 2023, il Tribunale chiarisce che la clausola esime l’Amministrazione da approfondimenti solo quando la contitolarità sia ignorata. Quando invece la carenza di legittimazione piena emerge dagli atti e il contrasto tra aventi diritto è espresso, il comproprietario diviene una sorta di litisconsorte necessario: l’Ente ha il dovere di compiere le indagini minime e di denegare il titolo se il richiedente non offre elementi seri a fondamento della propria posizione esclusiva.

In senso conforme il Collegio richiama TAR Lombardia, Brescia, n. 519 del 2024, che afferma il potere-dovere del Comune di accertare la legittimazione del richiedente. Il singolo comproprietario è legittimato solo in presenza di un pactum fiduciae o di consenso, anche tacito, degli altri contitolari. Tali principi valgono anche per SCIA e CILA.

Nel caso concreto viene in rilievo non l’art. 1102 cod. civ., ma il compimento di atti di amministrazione della cosa comune — interventi di manutenzione straordinaria eccedenti l’ordinaria amministrazione ai sensi dell’art. 1108 cod. civ. — che richiedono la deliberazione dei partecipanti o, in caso di mancato accordo, il ricorso all’art. 1105, comma 3, cod. civ. Il ricorrente avrebbe dovuto attivare previamente tale rimedio civilistico. Il ricorso è pertanto respinto, senza statuizione sulle spese per la mancata costituzione degli intimati.