SCIA e falsa rappresentazione dello stato di fatto (Cons. Stato n. 155 del 08.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
I termini di cui all’art. 19 della legge n. 241/1990 circoscrivono l’attività di verifica preventiva della SCIA e non l’attività di controllo sul territorio, che il Comune può esercitare senza quei limiti temporali. La falsa rappresentazione dello stato di fatto dell’immobile, posta a base di una SCIA e della successiva domanda di permesso di costruire, non richiede alcun accertamento quando sia confessata dall’interessato con la presentazione di una precedente segnalazione, e giustifica l’intervento interdittivo dell’amministrazione. Il decorso dei termini di legge resta perciò irrilevante e la legittimità degli atti comunali prescinde dalla sussistenza dei presupposti dell’autotutela. La circostanza che i lavori siano liberamente eseguibili in ogni tempo non sana la divergenza tra la realtà fisica del manufatto e la sua rappresentazione giuridica.

Il Fatto

Con atto del 17 marzo 2015 l’appellato acquistava un compendio immobiliare nel Comune di Sparanise. Il 20 giugno 2022 presentava una SCIA per suddividere il fabbricato in più subalterni, con nuove pareti divisorie e nuovi vani porta. Con successiva compravendita del 3 agosto 2022 cedeva i cespiti al fratello e il 18 agosto 2022 chiedeva il permesso di costruire per demolizione e ricostruzione con ampliamento.

Il Comune, rilevata la presenza di un garage e di una cantinola non rappresentati nella SCIA e accertata con sopralluogo del 4 ottobre 2023 la mancata esecuzione delle opere, dichiarava l’inefficacia della SCIA, rigettava la domanda di permesso e ordinava la demolizione dei due manufatti. Una nuova SCIA del marzo 2024 veniva parimenti dichiarata inefficace. Il TAR Campania accoglieva ricorso e motivi aggiunti, ritenendo tardivo e immotivato l’intervento comunale; da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio premette che l’art. 19 della legge n. 241/1990 fissa limiti temporali precisi al ius poenitendi del Comune e che il TAR ha correttamente rilevato il loro superamento. Il decorso del tempo, in un’ottica di ragionevolezza e proporzionalità, esaurisce lo spazio di esercizio della verifica preventiva: dopo, il Comune può intervenire solo nei modi e alle condizioni dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990.

Su questo punto, però, si consuma la divergenza dal primo giudice. L’attività di verifica preventiva è cosa diversa dal più generale controllo sul territorio. È in quest’ultimo ambito che il Comune ha rilevato un manufatto difforme dalla sua rappresentazione giuridica, avendo il resistente dichiarato e registrato, anche ai fini della vendita, interventi edilizi mai eseguiti.

La questione non è dunque se i lavori dovessero iniziare entro un termine, poiché essi sono liberamente eseguibili in ogni tempo previa comunicazione asseverata, né se vada tutelata la buona fede di chi confida nell’inutile decorso del termine. Il nodo è un altro: se, alla stregua dei principi di collaborazione e buona fede dell’art. 1 della legge n. 241/1990, il dato formale della comunicazione di futuri lavori possa sovrapporsi alla realtà fattuale, dando vita a una rappresentazione virtuale o artificiale dell’immobile.

La risposta è negativa. La falsità della rappresentazione giuridica offerta con la SCIA e con la domanda di permesso rispetto alla reale consistenza della preesistenza edilizia non necessita di alcun accertamento: è stata confessoriamente dichiarata dall’interessato con la precedente SCIA. Ciò motiva adeguatamente l’intervento contestato e rende irrilevante il decorso dei termini.

Ne deriva la legittimità degli interventi interdittivi sulle due SCIA, che potranno essere reiterate previa fedele rappresentazione dello stato di fatto. Quanto alla demolizione di garage e cantinola, il Comune ha accertato che essi non risultano né nella SCIA né nell’originario titolo del 1967, senza che la dedotta sommarietà di quel titolo sia suffragata da alcun principio di prova. L’intervento demolitorio dovrà però limitarsi all’interdizione dell’uso dei due locali, senza opere murarie, fino alla loro regolarizzazione come pertinenze, restando ferma la legittimità del titolo del 1967 per l’intero fabbricato.