Soppalco interno in area vincolata: sanatoria possibile se non lede il paesaggio (Cons. Stato n. 2993 del 15.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, le opere abusive realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono sanabili solo se costituiscono opere minori senza aumento di volume e superficie. Il soppalco va qualificato caso per caso: integra ristrutturazione edilizia se genera maggiore carico urbanistico, rientra nella manutenzione straordinaria o nel risanamento conservativo se crea una superficie accessoria. Ove l’opera sia solo interna e non visibile dall’esterno, la sua natura preclude in radice la possibilità di un pregiudizio concreto ai valori paesaggistici tutelati; in tal caso il vincolo non è invocabile, alla stregua dei criteri di ragionevolezza e proporzionalità.

Il Fatto

La società appellante ha presentato istanza di condono edilizio per lavori interni eseguiti su un’unità immobiliare, consistenti nella realizzazione di un soppalco con superficie non residenziale e non praticabile di circa 36 mq. Roma Capitale ha respinto l’istanza rilevando il contrasto con l’art. 3, comma 1, lett. b), legge Reg. Lazio n. 12/2004, per l’insistenza dell’immobile in area soggetta a vincolo paesaggistico.

Il TAR Lazio ha respinto il ricorso. La società ha proposto appello, deducendo l’errata qualificazione dell’intervento e l’erronea applicazione del principio tempus regit actum, nonché il mancato riconoscimento della retroattività dell’allegato A, lett. A1), d.P.R. n. 31/2017. Il Ministero ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina in via preliminare l’eccezione di difetto di legittimazione passiva. Ove il primo giudice l’abbia respinta con pronuncia espressa, il capo si sottrae all’impugnazione per giudicato interno; se invece non vi è stata pronuncia, l’eccezione è riproponibile. Nel caso di specie l’eccezione è manifestamente infondata: il Ministero resta legittimato a garantire, anche con poteri di controllo sostitutivo, la tutela dei valori ambientali che hanno motivato l’istituzione della Riserva Naturale Statale, pur dopo l’affidamento della mera gestione ai Comuni.

Nel merito, la Corte richiama il quadro dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003: in area vincolata sono sanabili solo le opere minori prive di aumento di volume e superficie, quali restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (Cons. Stato, Sez. VII, n. 3550/2025).

Il soppalco richiede una valutazione concreta: solo se idoneo a produrre un maggiore carico urbanistico è riconducibile alla ristrutturazione edilizia; se dà luogo a una superficie accessoria, costituisce intervento minore compatibile con la manutenzione straordinaria o il risanamento conservativo (Cons. Stato, Sez. II, n. 2373 del 2025).

La Corte aggiunge un criterio ulteriore: quando il vincolo è paesaggistico e l’opera è solo interna e non visibile dall’esterno, la sua natura preclude in radice la possibilità di un pregiudizio concreto ai valori tutelati. Se tale circostanza risulta dagli atti e non è contestata dal Comune, il vincolo non assume rilievo, in applicazione dei criteri di ragionevolezza e proporzionalità.

L’appello è pertanto accolto, con riforma della sentenza e annullamento degli atti impugnati. Il Comune è tenuto a rilasciare il titolo richiesto, salvo motivi ostativi diversi. Roma Capitale è condannata alle spese del doppio grado, liquidate in Euro 7.000,00; spese compensate verso il Ministero e l’Ente parco.