Sopraelevazione è nuova costruzione e deve rispettare le distanze legali (Cass. civ. Sez. II n. 31836 del 05.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sopraelevazione di un edificio, anche se di ridotte dimensioni e attuata con finalità di contenimento energetico, costituisce nuova costruzione e deve rispettare la normativa sulle distanze legali, perché comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro. In materia di distanze, le norme dell’art. 873 cod. civ., poste a tutela di reciproci diritti soggettivi, sono derogabili mediante convenzione tra privati; le prescrizioni dei piani regolatori e degli strumenti urbanistici locali, invece, non tollerano deroghe convenzionali, essendo dettate a tutela dell’interesse generale. Ai fini del computo delle distanze, il muro di cinta è solo quello con facce emergenti dal suolo, separato da ogni altra costruzione e destinato alla demarcazione del confine; il muro di contenimento di terrapieno artificiale è invece costruzione in senso tecnico-giuridico. La nozione di costruzione ex art. 873 cod. civ. è unica e i regolamenti comunali non possono modificarla, potendo solo stabilire una distanza maggiore.

Il Fatto

Alcuni proprietari evocavano in giudizio il vicino per far dichiarare l’illegittimità di alcune opere edilizie realizzate nel fondo confinante: una sopraelevazione, un muro di contenimento e una legnaia. Lamentavano il mancato rispetto delle distanze legali tra edifici e dai confini e ne chiedevano la demolizione.

Il convenuto chiedeva il rigetto e, in subordine, la manleva dal progettista e direttore dei lavori. Il Tribunale accoglieva la domanda, ordinando l’arretramento della sopraelevazione, il ripristino del muro e la rimozione della legnaia, e accoglieva la manleva. La Corte d’Appello di Brescia riformava la decisione, qualificando il sopralzo come ristrutturazione, escludendo il rispetto delle distanze per il muro e ordinando la sola riduzione della legnaia. I proprietari ricorrono per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, la Corte richiama l’orientamento costante secondo cui la sopraelevazione deve considerarsi nuova costruzione, anche se di ridotte dimensioni, comportando sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro (tra le altre, Sez. II n. 12292 del 2024; Sez. II n. 5049 del 2018; Sez. III n. 15732 del 2018). Il giudice di merito, pur rilevando un aumento di altezza, si era discostato da tale principio senza verificare l’aderenza all’edificio del vicino né la distanza dal confine.

Sul secondo motivo, la Corte enuncia una distinzione decisiva: le norme dell’art. 873 cod. civ. sono derogabili per convenzione tra privati, mentre le prescrizioni degli strumenti urbanistici locali non ammettono deroghe convenzionali, perché tutelano l’interesse generale (Cass. Sez. II n. 5016 del 2018; Cass. n. 4896 del 2025; Sez. II n. 19751 del 2025). La sentenza impugnata aveva invece fondato l’assenso sull’accordo tra i danti causa delle parti.

Sul terzo motivo, relativo al muro, la Corte ribadisce che il muro di cinta, escluso dal computo delle distanze, è solo quello con facce emergenti dal suolo, separato da ogni altra costruzione (Sez. II n. 13155 del 2025; Sez. II n. 26713 del 2020; Sez. II n. 3037 del 2015). Poiché il giudice di merito aveva accertato un’altezza, in alcuni tratti, superiore a tre metri e non aveva stabilito se si trattasse di muro di contenimento di terrapieno artificiale, equiparato a costruzione (Sez. II n. 16975 del 2023), o di terrapieno naturale (Sez. II n. 24842 del 2024; Sez. II n. 14710 del 2019), la decisione è cassata anche sotto tale profilo.

Sul quarto motivo, la Corte afferma che la nozione di costruzione ex art. 873 cod. civ. è unica e che i regolamenti comunali, norme secondarie, non possono modificarla, essendo il rinvio agli stessi circoscritto alla facoltà di stabilire una distanza maggiore (Sez. II n. 13157 del 2025). Il giudice di merito doveva pertanto verificare se la legnaia integrasse una costruzione e, in caso positivo, il rispetto delle distanze, disponendo l’arretramento. Il ricorso è accolto e la sentenza cassata con rinvio alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione.