Sopraelevazione ex art. 1127 cod. civ. anche con trasformazione dei locali tecnici (Cass. civ. Sez. II n. 10366 del 19.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sopraelevazione di cui all’art. 1127 cod. civ. si configura non solo in caso di realizzazione di nuovi piani, ma anche quando il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale trasformi locali preesistenti mediante incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall’altezza del fabbricato. L’indennità prevista dalla norma trae infatti fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva. La clausola contrattuale che subordini alla scelta dell’alienante la facoltà di sopraelevare non integra condizione meramente potestativa ex art. 1355 cod. civ., quando alla scelta consegua in via sinallagmatica il diritto della controparte a ottenere parte della nuova costruzione o il relativo valore.

Il Fatto

Con art. 4 del contratto del 7-5-2003, nell’ambito della cessione di immobili da costruire su terreno dei venditori per cinque piani fuori terra, era previsto che, in caso di sopraelevazione, i venditori avrebbero avuto diritto alla quota di altro immobile di mq. 39 netti nello stesso stabile o al controvalore in denaro, oltre all’indennità ex art. 1127 cod. civ.

Il Tribunale di Foggia ha accertato la realizzazione di una sopraelevazione mediante ampliamento dei locali tecnici sul lastrico solare, trasformati in due immobili adibiti a civile abitazione, e ha condannato la società costruttrice al pagamento del valore dell’immobile e dell’indennità. La Corte d’appello di Bari ha rigettato integralmente l’appello della società, che ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha innanzitutto respinto le eccezioni di inammissibilità del ricorso per vizi della notifica, rilevando che ogni eventuale vizio è stato sanato ex art. 157 co. 3 cod. proc. civ. per avere l’atto raggiunto il suo scopo con la costituzione dei destinatari.

Il primo motivo, proposto ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. per omesso esame di fatti decisivi, è stato dichiarato inammissibile ai sensi dell’art. 348-ter co. 5 cod. proc. civ., vertendosi in ipotesi di doppia conforme. La ricorrente, lamentando il mancato esame delle proprie deduzioni, ha presupposto l’inesistenza di una diversità delle ragioni di fatto tra i due gradi di merito, non ottemperando all’onere richiesto da Cass. Sez. Un. n. 8053 del 2014. Il motivo è inammissibile anche perché non individua il fatto storico decisivo, limitandosi a censurare la valutazione degli elementi istruttori.

Nel merito, la Corte ha confermato la titolarità passiva della società, osservando che nel 2008 la sopraelevazione abusiva era già stata eseguita ed era riferibile alla proprietaria dell’edificio, avendo i terzi acquirenti acquistato la proprietà solo nel 2010.

Il secondo motivo, relativo alla pretesa nullità della clausola ex art. 1355 cod. civ., è stato rigettato. La clausola, inserita in un contratto di compravendita di beni futuri, va letta unitamente al coevo contratto di vendita dei suoli, configurando una vera e propria permuta tra suoli e cubatura abitabile. All’esercizio della facoltà di sopraelevare conseguiva in via sinallagmatica il diritto della controparte a ottenere parte della nuova costruzione o il relativo valore, con esclusione di qualsiasi arbitrio.

Il terzo motivo è stato respinto con affermazione del principio centrale: la sopraelevazione ex art. 1127 cod. civ. si configura anche quando si trasformino locali preesistenti con incremento di superfici e volumetrie, poiché l’indennità si fonda sull’aumento proporzionale del diritto di comproprietà (Cass. Sez. II n. 12202 del 2022). Il quarto e il quinto motivo sono stati dichiarati inammissibili o infondati, con conferma dell’indennità calcolata dal c.t.u. e del maggior danno ex art. 1224 co. 2 cod. civ. secondo Cass. Sez. Un. n. 19499 del 2008.