Stima diretta per immobili categoria D senza obbligo di sopralluogo e motivazione per relationem (Cass. civ. Sez. 5 n. 2559 del 05.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento degli immobili a destinazione speciale di cui all’art. 28 della l. n. 1231 del 1936, l’attribuzione della rendita avviene mediante stima diretta, senza che ciò presupponga un previo sopralluogo, che non costituisce né un diritto del contribuente né una condizione di legittimità dell’avviso attributivo di rendita, potendo l’Amministrazione finanziaria compiere le valutazioni in forza delle risultanze documentali a disposizione. Il provvedimento di rettifica della rendita è adeguatamente motivato quando l’Agenzia faccia riferimento ad atti comparativi relativi a immobili similari, senza necessità di trascriverne integralmente il contenuto né di allegarli, essendo sufficiente l’indicazione dei relativi dati catastali, che consente alla parte di conoscere il contenuto e di effettuare le verifiche a fini difensivi. La richiesta di applicazione del coefficiente di obsolescenza che si sostanzi in un nuovo accertamento di fatto è inammissibile in sede di legittimità.

Il Fatto

Il contribuente proponeva ricorso con effetti di reclamo avverso l’avviso di accertamento emesso a seguito della variazione di rendita presentata con procedura Doc.Fa. del 19/04/2018, non ritenuta congrua dall’ufficio. La parte chiedeva la variazione di classamento da C6 ad D8 di un’unità immobiliare, ma l’Agenzia, in sede di controllo, rettificava il saggio di fruttuosità proposto e i valori unitari, inserendo anche una rampa di accesso non dichiarata.

La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso e la sentenza di appello confermava l’esito, ritenendo sufficiente la motivazione per relationem e corretta la nuova rendita, considerato il cambio di destinazione dell’immobile e la maggiore redditività connessa alla posizione. Avverso la sentenza della CTR il contribuente proponeva ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il primo motivo, con cui si deduceva l’illegittimità del metodo comparativo per gli immobili di categoria D, richiamando il consolidato orientamento per cui la stima diretta non richiede l’effettuazione di un previo sopralluogo. Tale attività costituisce soltanto uno strumento conoscitivo del quale l’Amministrazione può avvalersi, restando possibile compiere le valutazioni in base alle risultanze documentali, come affermato dalle Sezioni semplici in più pronunce che la Corte conferma, non ravvisando ragioni per un ripensamento.

Il secondo motivo censura il difetto di motivazione dell’avviso per il mancato riferimento agli atti comparativi. La Corte richiama il principio per cui la stima diretta costituisce il presupposto e il fondamento motivazionale dell’avviso di classamento, ma trattandosi di atto conosciuto nell’ambito di un procedimento a struttura partecipativa, la sua mancata allegazione non integra un difetto di motivazione. L’indicazione dei dati catastali degli immobili similari è sufficiente a consentire alla parte di conoscere il contenuto e di svolgere le verifiche necessarie per le proprie difese.

Il terzo motivo, relativo al mancato riconoscimento del coefficiente di obsolescenza, è giudicato inammissibile. Pur essendo corretto in astratto il principio per cui la stima indiretta deve considerare un coefficiente di riduzione in rapporto allo stato delle unità, nel caso concreto la doglianza si sostanzia nella richiesta di una nuova valutazione di merito, preclusa in sede di legittimità, dove non è conferito il potere di riesaminare l’apprezzamento dei fatti e delle prove compiuto dal giudice di merito.

Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna del contribuente alla rifusione delle spese e declaratoria dei presupposti per il versamento del contributo unificato. In materia catastale, la motivazione per relationem ad atti comparativi è ritenuta legittima se consente al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa.