Stima diretta e sopralluogo nel classamento Docfa degli immobili D/1 (Cass. civ. Sez. 5 n. 2560 del 05.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La stima diretta per il classamento e la conseguente attribuzione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale (categoria D/1) non implica necessariamente il sopralluogo: l’Amministrazione finanziaria può desumere le caratteristiche del bene anche dalle risultanze documentali disponibili. Il sopralluogo non è necessario quando il nuovo classamento consegua a una denuncia di variazione presentata dal contribuente (ad esempio tramite procedura Docfa), poiché le esigenze sottese al sopralluogo e al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamento d’ufficio giustificato da specifiche variazioni dell’immobile.

Il Fatto

La società contribuente presentava dichiarazione Docfa per rideterminare la rendita di due fabbricati a destinazione speciale (categoria D/1). L’ufficio erariale non accoglieva la richiesta e aumentava la rendita tramite due avvisi di accertamento. La società impugnava gli avvisi dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Salerno, che annullava gli accertamenti ritenendo necessario il sopralluogo prima della rettifica.

L’Agenzia delle Entrate interponeva appello. La Commissione tributaria regionale della Campania confermava la decisione di primo grado, sostenendo che anche per la procedura Docfa la stima diretta di immobili a destinazione speciale richiederebbe il sopralluogo, come nel caso degli immobili di categoria D. Avverso tale sentenza l’Agenzia proponeva ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta preliminarmente le eccezioni di inammissibilità sollevate dalla controricorrente. Il ricorso non è né sintetico né carente di autosufficienza, poiché le argomentazioni consentono di comprendere i fatti e contengono il riferimento agli atti di causa, né tende a una nuova valutazione del merito, essendo diretto all’accertamento di una violazione di legge in relazione al criterio di stima adottato.

Con l’unico motivo di ricorso, l’Agenzia deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, commi 21 e 22, legge n. 208/2015, dell’art. 1 d.M. n. 701/1994, dell’art. 10 R.D. n. 652/1939, nonché dell’art. 11 d.L. n. 70/1988, dell’art. 30 d.P.R. n. 1142/1949 e dell’art. 37 TUIR. Secondo la ricorrente, la sentenza impugnata sarebbe erronea per aver ritenuto obbligatorio il sopralluogo, mentre la stima diretta può basarsi anche sui soli dati documentali; nel caso di specie, la procedura Docfa aveva fornito tutti gli elementi necessari all’Amministrazione per determinare la rendita.

La Corte ritiene fondato il motivo, richiamando il proprio orientamento consolidato. Il canone determinativo del classamento e della conseguente attribuzione della rendita catastale per gli immobili di categoria D/1 deve basarsi, a norma del d.P.R. n. 1142/1949 e dell’art. 34 d.P.R. n. 917/1987, sulla stima diretta che tenga conto delle caratteristiche del bene, potendo queste essere desunte anche dalle risultanze documentali a disposizione dell’Ufficio, senza necessità di sopralluogo (richiamando Cass. n. 3103 del 2015).

La Corte ribadisce inoltre che il sopralluogo non è necessario quando il nuovo classamento consegua a una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenze sottese al sopralluogo e al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamento d’ufficio giustificato da specifiche variazioni dell’immobile (richiamando Cass. n. 347 del 2017 e Cass. n. 14630 del 2025).

Il ricorso è quindi accolto e la sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese di legittimità.