Termine non essenziale e inadempimento valutato alla richiesta di risoluzione (Cass. civ. Sez. II n. 4215 del 15.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, la qualificazione del termine per l’esecuzione delle opere come essenziale o non essenziale è questione di interpretazione del contratto, riservata al giudice di merito e censurabile in cassazione solo per vizi dell’ermeneutica. Il giudice può fondare tale qualificazione sul testo contrattuale e sul comportamento tenuto dalle parti anteriormente alla scadenza. L’inadempimento va valutato con riferimento al momento in cui la parte manifesta la volontà di avvalersi della risoluzione, non a quello della pronuncia. La domanda di restituzione delle somme versate in esecuzione della sentenza di primo grado può essere proposta solo dopo tale pronuncia e, quindi, tempestivamente in appello.

Il Fatto

Il ricorrente aveva chiesto al Tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di una porzione di villa bifamiliare in costruzione, per inadempimento della promittente venditrice, e di condannarla al pagamento del doppio della caparra confirmatoria. Il contratto fissava un termine per il completamento delle opere, prorogabile.

Il Tribunale, in parziale accoglimento, aveva dichiarato risolto il preliminare e condannato la promittente venditrice alla restituzione della caparra, rigettando la domanda di garanzia proposta da quest’ultima nei confronti della società incaricata dei lavori. La Corte d’appello, in riforma integrale, ha rigettato le domande dell’attore e accolto la domanda restitutoria della controparte. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. La Corte lo ha respinto osservando che la restituzione dell’importo versato in esecuzione della sentenza di primo grado non poteva che essere domandata dopo quella pronuncia, e che la relativa richiesta era stata dunque tempestivamente avanzata in via incidentale.

Il secondo e il terzo motivo, tra loro connessi, contestavano la qualificazione del termine come non essenziale e il mancato accertamento della gravità dell’inadempimento. La Corte ha ritenuto entrambi infondati. Il carattere non essenziale del termine è stato desunto dalla lettera del contratto, che parlava di termine massimo per l’ultimazione delle opere e non per la consegna, prevista due mesi dopo, e dal comportamento del ricorrente, che pochi giorni prima della scadenza aveva chiesto informazioni sui tempi di consegna.

La Corte d’appello ha poi verificato la sussistenza dell’inadempimento della promittente venditrice, correttamente valutandolo alla data in cui il ricorrente aveva manifestato la volontà di chiedere la risoluzione. Il relativo accertamento, compiuto in fatto, è insindacabile in sede di legittimità e non ha ravvisato alcun grave inadempimento.

Il quarto motivo censurava l’interpretazione del contratto e il mancato rilievo della richiesta di informazioni dell’11 dicembre 2009, con violazione del richiamo alla disciplina sulle tutele dell’acquirente. La Corte ha ribadito che l’interpretazione del contratto spetta al giudice di merito e che la soluzione accolta è sostenuta da argomentazione plausibile, alla quale il ricorrente ha contrapposto soltanto una lettura alternativa.

Il quinto motivo lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo, perché la domanda di risoluzione doveva intendersi come domanda di recesso. La Corte lo ha dichiarato inammissibile, trattandosi di censura non rivolta alla pronuncia impugnata e superata dalla stessa decisione. Il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato ulteriore.