La tolleranza del locatore non esclude la gravità dell’inadempimento (Cass. civ. Sez. III n. 4268 del 18.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, il pagamento dei canoni scaduti in corso di causa non preclude al giudice la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotto con l’intimazione di sfratto per morosità, a norma dell’art. 1453, ultimo comma, cod. civ., specie quando il ritardo sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi. L’inerzia del locatore nel pretendere il puntuale adempimento non integra una tolleranza idonea a modificare il termine contrattuale di pagamento, né legittima il conduttore a ritenere di poter adempiere secondo la propria disponibilità. La relativa valutazione rientra nella discrezionalità del giudice di merito e non è censurabile in sede di legittimità ove adeguatamente motivata.

Il Fatto

La locatrice intimava alla conduttrice sfratto per morosità per il mancato pagamento di sei canoni relativi a un immobile ad uso commerciale adibito a panificio, condotto in forza di un contratto registrato con previsione di rinnovazione sessennale. La conduttrice non compariva alla prima udienza e provvedeva poi al versamento dei sei canoni, maggiorati dell’imposta di registro. Lo sfratto non veniva convalidato per vizio della notifica, priva di idoneo termine a comparire.

Riassunto il giudizio, il Tribunale pronunciava la risoluzione del contratto per grave inadempimento e condannava la conduttrice al pagamento dei canoni scaduti e di quelli ancora a scadere. La Corte d’appello rigettava il gravame, confermando la decisione di primo grado. La conduttrice proponeva allora ricorso per cassazione, deducendo violazione delle norme in tema di mora e risoluzione e omesso esame di un fatto decisivo. L’intimata non svolgeva attività difensiva.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è affidato a un unico motivo, con il quale la ricorrente contesta la qualificazione dell’inadempimento in termini di gravità e sostiene che il comportamento della locatrice avrebbe integrato un accordo tacito o quantomeno una tolleranza legittimante il ritardo. Il Collegio, conformandosi alla proposta di definizione accelerata, ritiene le censure inammissibili, perché dirette a sollecitare un diverso apprezzamento del fatto accertato in sentenza.

La Corte territoriale ha richiamato l’orientamento di legittimità secondo cui, per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il pagamento dei canoni scaduti non impedisce la valutazione dell’inadempimento in termini di gravità, ai sensi dell’art. 1453, ultimo comma, cod. civ. (Cass. n. 24460 del 18/11/2005; Cass. n. 14527 del 11/10/2002). Il Collegio ribadisce che l’irrilevanza della tolleranza del locatore nel ricevere in ritardo il canone rientra nella discrezionalità del giudice di merito e non è utilmente censurabile in sede di legittimità ove adeguatamente motivata (Cass. n. 14240 del 08/07/2020).

Quanto alla denuncia di omesso esame ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., la Corte ne afferma l’inammissibilità per la preclusione derivante dal giudizio di appello a doppia conforme. Norma di riferimento è l’art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ., abrogato dall’art. 3, comma 26, d.lgs. n. 149 del 2022, il cui contenuto è stato replicato dall’art. 360, quarto comma, cod. proc. civ., applicabile ai ricorsi notificati dal 1° gennaio 2023 in forza dell’art. 35, comma 5, d.lgs. n. 149 del 2022. La ricorrente non ha indicato ragioni di fatto della decisione di primo grado diverse da quelle poste a fondamento della decisione d’appello.

Il ricorso è dunque dichiarato inammissibile, con la precisazione che, essendo integralmente conforme alla proposta ex art. 380-bis cod. proc. civ. anche nelle ragioni, sussistono i presupposti dell’art. 96, quarto comma, cod. proc. civ. per la condanna della ricorrente al pagamento di una somma in favore della Cassa delle ammende. Nessuna statuizione sulle spese, non avendo l’intimata svolto attività difensiva, e attesto l’obbligo dell’ulteriore contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.