Trascrizione: prova del conflitto solo con la nota di trascrizione (Cass. civ. Sez. II n. 4874 del 25.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di trascrizione, il conflitto fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa si risolve sulla base della priorità delle rispettive trascrizioni. Tale priorità può essere provata in giudizio soltanto attraverso la produzione, in originale o in copia conforme, della nota di trascrizione, improntata al principio di autoresponsabilità, secondo cui, essendo la stessa un atto di parte, gli effetti connessi alla relativa formalità si producono in conformità e in stretta relazione al contenuto della nota stessa. Questa contiene gli elementi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce e il soggetto al quale la domanda sia rivolta. La nota non è surrogabile né dai contenuti dei titoli presentati o depositati con essa, né dalla confessione della controparte. La trascrizione, inoltre, non incide sulla validità e sull’efficacia dell’atto non trascritto, salva la concorrenza con altri atti trascritti.

Il Fatto

Alcuni acquirenti di un’unità immobiliare in condominio agivano in giudizio per sentire dichiarare la comproprietà di una corte pertinenziale, per titoli o, in subordine, per usucapione decennale. La convenuta, proprietaria di un fabbricato autonomo cui la corte era catastalmente graffata, resisteva e chiamava in causa il proprio dante causa per la garanzia per evizione, proponendo riconvenzionale di acquisto esclusivo per usucapione.

Il Tribunale rigettava le domande attoree. La Corte d’Appello, in riforma, accertava la proprietà condominiale della corte, accoglieva la garanzia per evizione e condannava il dante causa a tenere indenne la venditrice. Propongono ricorso per cassazione la convenuta e, incidentalmente, il dante causa.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto l’eccezione di nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice, per aver il collegio d’appello incluso un giudice ausiliario con incarico di relatore ed estensore. Il motivo è infondato: la Corte costituzionale n. 41 del 2021 ha ritenuto la temporanea tollerabilità costituzionale di tale assetto fino al completamento del riordino della magistratura onoraria, nei tempi dell’art. 32 del d. lgs. n. 116 del 2017. Le corti d’appello possono dunque avvalersi dei giudici ausiliari per evitare l’annullamento delle decisioni assunte con la loro partecipazione.

Sul piano sostanziale, la Corte ricorda che l’azione di rivendicazione e quella di accertamento della proprietà esercitata da chi non è nel possesso esigono la medesima rigorosità probatoria, ossia la c.d. probatio diabolica, salvo temperamenti quando il convenuto riconosca o non contesti specificamente l’appartenenza del bene al rivendicante o a un suo dante causa. Nella specie il rigore è attenuato, perché le parti concordano sul titolo di acquisto del comune dante causa e la divergenza riguarda solo l’estensione dell’oggetto del titolo attoreo.

La Corte conferma poi il consolidato indirizzo per cui l’interpretazione del contratto è accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici o per motivazione inadeguata. Non basta prospettare una lettura diversa da quella adottata, se questa è una delle interpretazioni possibili e plausibili.

Il nucleo decisivo riguarda la trascrizione. I giudici di merito avevano ritenuto provata la trascrizione del contratto del 1990 sulla sola base dell’indicazione della relativa data contenuta in un contratto successivo. La Corte censura tale ragionamento: la priorità della trascrizione è provabile esclusivamente con la produzione della nota di trascrizione, che da sola individua gli elementi essenziali del negozio, i beni e il soggetto destinatario della domanda. L’autonomia della nota rispetto al titolo ne impedisce la surrogazione. Le censure sul punto sono quindi fondate e la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.