Subentro dell’acquirente nella posizione del venditore richiedente la sanatoria (TAR Sicilia n. 3704 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il trasferimento del diritto reale sull’immobile abusivo comporta il trasferimento delle situazioni giuridiche soggettive alla titolarità dello stesso inscindibilmente connesse; l’acquirente subentra, in caso di vendita, nella posizione del venditore richiedente la sanatoria edilizia, con i relativi benefici e obblighi, mentre il venditore perde la disponibilità di quella posizione. Ne consegue il difetto di legittimazione attiva del dante causa ad impugnare il rigetto dell’istanza di condono e l’ordinanza di demolizione adottati dopo l’alienazione. La nota comunale che si limiti a informare l’interessato sullo stato della pratica ha contenuto meramente informativo, privo di natura provvedimentale, con conseguente inammissibilità della domanda di annullamento per difetto di interesse. La richiesta di rinvio dell’udienza è subordinata a casi eccezionali e a gravi ragioni incidenti sul diritto di difesa.

Il Fatto

Nel 1980 alcuni coniugi realizzavano in Lipari un fabbricato a due elevazioni senza concessione edilizia. Nel 1986 presentavano istanza di sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985, versando l’oblazione e producendo la documentazione richiesta, tra cui un certificato sindacale attestante che l’immobile ricadeva in parte in zona non vincolata. Nel 1991 il fabbricato veniva alienato a terzi con atto pubblico che dava espressamente conto della domanda di condono. La ricorrente, originaria proprietaria, apprendeva solo con una nota comunale che la pratica era stata istruita negativamente perché l’opera ricadeva in zona F4 e che era stata emessa un’ordinanza di demolizione.

Proponeva quindi ricorso per l’annullamento della nota, del rigetto e dell’ordinanza di demolizione, deducendo vizi di comunicazione, contraddittorietà, difetto di motivazione, travisamento dei fatti e sviamento di potere. Il Comune eccepiva l’inammissibilità e, in subordine, l’infondatezza. Dopo l’interruzione del processo e la riassunzione, all’udienza del 19 novembre 2025 il Collegio rilevava ex art. 73, comma 3, cod. proc. amm. possibili profili di inammissibilità.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Tribunale disattende la richiesta di rinvio. L’art. 73, comma 1-bis, cod. proc. amm. consente il differimento solo per casi eccezionali, integrati da gravi ragioni idonee a incidere sul diritto di difesa. Nel caso concreto la perizia giurata era ancora “in corso di perfezionamento” e la richiesta di riesame era stata avanzata solo nel maggio 2025 a fronte di un giudizio risalente al 2021: nessuna ragione eccezionale giustifica il differimento.

Quanto alla nota comunale, il Collegio ne rileva la natura meramente informativa: l’Amministrazione si è limitata a riferire, su richiesta, lo stato della pratica e le vicende già definite. Manca volontà provvedimentale, con conseguente difetto di interesse e inammissibilità della domanda di annullamento.

Il rigetto della domanda di condono è parimenti inammissibile per difetto di legittimazione attiva. Il trasferimento del diritto reale sull’immobile comporta il trasferimento delle situazioni giuridiche connesse; conferma normativa si trae dall’art. 40, comma 2, legge n. 47/1985, che legittima la commercializzazione dell’immobile con subentro dell’acquirente nei benefici e negli obblighi (cfr. Cons. Stato, sez. VI, n. 7189 del 2024). La Cass. civ., sez. II, n. 11211 del 2021 ha affermato che l’alienazione comporta il subentro dell’acquirente nella posizione del venditore richiedente la sanatoria, che perde la disponibilità della stessa.

Anche l’impugnazione dell’ordinanza di demolizione è inammissibile: la ricorrente non ha allegato che l’ordine di facere fosse rivolto a sé, riguardando un bene non più di sua proprietà dal 1991. Ad abundantiam, non è stato rappresentato alcun personale interesse alla definizione favorevole della sanatoria. Il ricorso è quindi dichiarato inammissibile, con compensazione integrale delle spese di lite.