Variante edilizia e legittimazione del confinante (TAR Marche n. 925 dell’11.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il proprietario confinante è legittimato a ricorrere contro il permesso di costruire rilasciato sul fondo attiguo quando deduce non l’inedificabilità assoluta dell’area ma la lesione della propria veduta panoramica e della privacy per effetto della diversa collocazione altimetrica del nuovo edificio. La lesione di tali interessi non richiede l’assolvimento di un rigoroso onere probatorio, potendo dirsi evidente l’interferenza visiva e panoramica prodotta da un edificio la cui altezza risulti incrementata, di fatto, di un piano rispetto alle previsioni originarie. Il termine di decadenza del ricorso avverso il titolo edilizio decorre, in siffatte ipotesi, non già dalla comunicazione di inizio lavori o dal rilascio del permesso, bensì dal momento in cui l’effetto pregiudizievole si sia compiutamente delineato, potendo la lesione essere apprezzata solo all’esito dell’acquisizione degli elaborati progettuali o dell’ultimazione dell’edificio quantomeno al rustico. Ai fini dell’ammissibilità del ricorso, la notifica effettuata ad almeno uno dei controinteressati è sufficiente, salva la possibilità di integrazione del contraddittorio ai sensi dell’art. 49 cod. proc. amm.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di un edificio di civile abitazione ricostruito nel Comune di Polverigi, hanno impugnato la delibera di Giunta comunale che aveva qualificato come modifiche non sostanziali le variazioni al piano quotato di un lotto confinante (Lotto 4), nonché il successivo permesso di costruire rilasciato per la realizzazione di un nuovo edificio su quel lotto.

Secondo i ricorrenti, l’intervento avrebbe determinato un incremento altimetrico dell’edificio antistante rispetto alla quota prevista dall’originario Piano di Lottizzazione, impedendo la vista sul Parco Nazionale del Conero e creando interferenze visive con la loro proprietà. La controinteressata, titolare del permesso, e le amministrazioni resistenti hanno eccepito l’irricevibilità e l’inammissibilità del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha disatteso l’eccezione di irricevibilità del ricorso avverso il permesso di costruire, rilevando come i ricorrenti non prospettassero l’inedificabilità assoluta del Lotto 4 ma questioni altimetriche. Tali aspetti, ha precisato il TAR, avrebbero potuto essere compiutamente valutati solo con l’acquisizione degli elaborati progettuali o con l’ultimazione dell’edificio al rustico, rendendo irrilevante la data di inizio lavori.

Quanto alla carenza di legittimazione, il Tribunale ha escluso che fosse necessario un rigoroso onere probatorio per sostenere che un edificio antistante, di fatto sopraelevato di un piano, incida su visuale e privacy dell’immobile confinante. La distanza di circa 20 metri tra i due edifici e la presenza di un muro di sostegno con recinzione schermante hanno indotto il Collegio a ritenere evidente l’interferenza visiva, superando la logica della mera vicinitas.

Il Collegio ha poi respinto l’eccezione di inammissibilità per mancata notifica alla richiedente la variante, osservando che la controinteressata evocata in giudizio aveva comunque un interesse concreto ad opporsi all’annullamento della delibera, che avrebbe travolto per illegittimità derivata il permesso di costruire di cui era titolare.

Il TAR ha infine ritenuto opportuno disporre una verificazione tecnica ex art. 66 cod. proc. amm., demandando all’Università Politecnica delle Marche l’accertamento circa la natura sostanziale o meramente correttiva delle modifiche alle quote e la corrispondenza delle quote di spiccato dei due edifici alle previsioni del Piano originario. La decisione sulle residue eccezioni di tardività e sul merito è stata riservata all’esito dell’istruttoria.